Годичное собрание Гильдии управляющих и девелоперов показало, что большинство участников петербургского рынка коммерческой недвижимости не ожидают значительных перемен к лучшему в наступившем году



Среди основных причин профессионалы выделяют две: сохраняющиеся трудности с привлечением заемных средств на осуществление крупных проектов и далеко не всегда понятная политика властей, пока не сумевших задать четкие правила игры. В то же время распространено убеждение, что общая экономическая ситуация в стране играет роль локомотива, который в дальнейшем способен изменить положение дел.

Типичное для многих мнение высказала генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника: `Думаю, что новый год ничего интересного нам не принесет, все интересное ожидается в 2006-2007 гг. Почему нас 2005 год не порадует? Мы забываем, что все крутится вокруг денег. У девелоперов на данный момент денег нет, и не могу сказать, что они знают, откуда их взять. Пока они эту проблему не решат, думаю, ничего хорошего мы не увидим`.

Действительно, девелоперам, чтобы рассчитывать на банковский кредит, как правило, необходимо иметь 30% собственных средств на реализацию проекта, имущество, которое может стать залогом по займу, наконец, пакет уже подписанных договоров в рамках стартового этапа. Но даже соблюдение всех этих условий вовсе не гарантирует успеха: лишь немногие банки, такие гиганты, как `Внешторгбанк` и `Сбербанк`, сегодня работают по схемам проектного финансирования.

Правда, специалисты рассчитывают, что уже в ближайшие годы на рынке недвижимости произойдут позитивные перемены. Основания для таких прогнозов дает опыт Москвы, где, в частности, за последнее время заметно снизились продажи жилья на стадии котлована. Все чаще покупатели придерживают деньги до завершения строительства и даже сдачи дома госкомиссии, несмотря на заметное удорожание стоимости покупки.

Это говорит о том, что покупатель становится, с одной стороны, разборчивее, с другой - состоятельнее и тем самым дисциплинирует бизнесменов, заставляя их выстраивать прозрачные, честные схемы. Дополнительным фактором становится приход западных игроков, которых, как ожидается, в ближайшие годы станет заметно больше.

От выступавшего на собрании председателя КУГИ Игоря Метельского многие ждали разъяснений по закону о доверительном управлении, который в Петербурге был принят около полугода назад, но до сих пор так реально и не заработал. Представитель городской администрации признал, что упущение власти налицо: специальное постановление в развитие этого закона, без которого, по мнению чиновника, он не может полноценно применяться, так и не было подготовлено.

Тем не менее господин Метельский выразил уверенность в том, что вопрос будет решен в течение зимы.

Одновременно он отметил, что сегодня `категории объектов, передаваемых в доверительное управление, имеют тенденцию к сужению вследствие того, что мы активно развиваем направление приватизации`. Иначе говоря, город однозначно демонстрирует стремление иметь дело с собственниками, а не с управляющими, пусть даже и профессиональными.

От ответа на вопрос по конкретному перечню объектов, которые могут быть переданы в доверительное управление в первой половине 2005 года, руководитель КУГИ ушел.

`Сейчас происходит очень много изменений, и зачастую далеко не в пользу девелоперов. Принимаются достаточно странные решения. Вхождение в ряд проектов в связи с этим у нас приостановлено`, - заявил генеральный директор компании `МТЛ. Эксплуатация недвижимости` Андрей Лушников. В то же время он подчеркнул, что участники рынка не собираются пополнять ряды оппозиции: `Мы власть воспринимаем как воздух, как рыба воду. Мы не в состоянии регулировать законы, поэтому мы никуда не уйдем, а будем работать в тех условиях, которые нам предлагает власть, но, соответственно, тоже будем пытаться найти свою нишу на рынке строительства, девелопмента. Будем ждать законы, которые дойдут до какого-то логического завершения`.

Большинство участников дискуссии посвящали свои выступления вопросам, связанным с офисной или торговой недвижимостью. Тем примечательнее стали ремарки руководителя отдела клиент-менеджмента компании `ПСБ Инвест-Групп` Игоря Сарычева, коснувшегося темы развития складских комплексов высокого уровня.

Для компаний, занимающихся инвестированием в недвижимость, появление новых складских комплексов класса А интересно, прежде всего, с точки зрения диверсификации портфеля вложений. Выбор, однако, пока невелик. Как отметил Игорь Сарычев, из целого ряда анонсированных ранее проектов в данной сфере лишь несколько были завершены в 2004 году. В итоге спрос на складские помещения класса А в Петербурге существенно превышает предложение.

Среди причин, обусловивших такую ситуацию, Игорь Сарычев назвал следующие. Во-первых, девелоперы неохотно инвестируют в создание складской недвижимости, доходность которой ниже, чем у торговой или офисной. Во-вторых, ведущие операторы складских комплексов, которыми в Петербурге традиционно являются логистические компании, обычно работают на площадях малого формата - 3-4 тысячи квадратных метров.

Переход на новый уровень, предусматривающий многократное увеличение складских территорий (от 10 тысяч квадратных метров и выше), вызывает у руководителей этих компаний вполне понятные сомнения в быстрой окупаемости проекта уже просто потому, что отсутствует опыт работы с такими крупными объектами.

В то же время, считает Игорь Сарычев, для рынка складских помещений характерны те же тенденции, что наблюдаются и в других сегментах коммерческой недвижимости. Это, в первую очередь, прогрессирующий спрос на объекты высокого уровня, подстегиваемый ростом макроэкономических показателей и увеличивающейся покупательной способностью населения.

Конкуренция торговых компаний между собой стимулирует повышение требований к поставщикам и производителям товаров, что, в свою очередь, ужесточает требования к складским комплексам. От последних сегодня требуется не просто качественное хранение, но и комплекс логистических услуг, обеспечивающих движение груза от производителя до конечного потребителя с минимальными затратами.

Дополнительным стимулом также является выход на российский рынок крупных зарубежных торговых сетей.