Нехватка средств на улучшение жилищных условий подталкивает все больше людей к приобретению недвижимости через ипотечные схемы



Не все клиенты готовы решиться на такой шаг. Одних пугают риски, связанные с реализацией сделок. Других - неопределенность доходов в перспективе, а значит - возможные проблемы с погашением кредитов. Особенно если учитывать опыт ближайших соседей. Например, в Эстонии реализация правительственных мер, направленных на поддержку ипотечного кредитования, помогла сформировать устойчивый спрос на жилье, и цена квадратного метра увеличилась в 3-5 раз.

Не исключено, что стоимость квадратного метра жилья в Петербурге тоже вырастет тогда до $3 тыс. Но если нынешние цены на квартиры в Петербурге представляются многим нереальными, то даже с учетом рассрочки платежей по кредиту выложить по $150 тыс. за типовую `двушку` далеко не всем желающим удастся.

Вариантов ипотечного кредитования в Петербурге пока немного. Правда, в последнее время предпринимаются попытки расширить пакет предложений. Появились ценные бумаги паевых инвестиционных фондов, вложения в которые дают надежду в будущем накопить средства на жилье. Но людям все еще трудно понять, почему они должны покупать паи ПИФов вместо квартир. И смогут ли они таким образом их приобрести, если ожидания высоких доходов не оправдаются?

И все же спрос на ипотечное кредитование заставляет банки искать оптимальные схемы обслуживания первичного рынка жилья. Один из вариантов, который предлагает, скажем, Промышленно-строительный банк (ПСБ СПб), - трехсторонний договор, в котором участвуют продавец, покупатель и банк. Залогом возврата денег для банка служит либо квартира в строящемся доме, либо уже имеющаяся в распоряжении покупателя недвижимость, которую должник-неудачник должен будет передать банку. В таком случае одновременно подписывают два договора: кредитования и долевого участия.

Такая схема начала действовать в Петербурге совсем недавно. Неудобство в том, что сначала нужно заплатить довольно крупный первоначальный взнос, иметь дело с риэлтером, страховщиком и выбирать квартиру в тех домах, что укажет банк. ПСБ СПб рекомендует приобретать квартиры в ЗАО `Северный город`, `Трест 47`, `Жилстройинвест`, ООО `Гатчинский ДСК` и `КТЦ `Профит`, с которыми у него заключены договоры.

Другой вариант - обращаться в инвестиционно-строительную компанию, непосредственно связанную с застройщиками. В таком случае предоставляются индивидуальный график платежей и гибкая система скидок. По такому принципу, в частности, работает `ИСТ `Аверс`. Выбор квартир в данном случае больше. Меньше времени отнимают и процедуры заключения договора. Однако и риски выше: приходится целиком полагаться на репутацию компании.

Несколько проще найти партнера для кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Многие солидные агентства в Петербурге давно уже тесно сотрудничают с банками, а теперь интенсивно обучают своих сотрудников работе по ипотечной программе.

Одна из последних новостей на эту тему - реализация такого проекта в агентстве недвижимости `Аркада`, заключившем соглашения с Городским ипотечным банком и Райффайзенбанком. В Гильдии риэлтеров Петербурга полагают, что этот опыт заслуживает широкого распространения.

В городе действует также `Ипотечное агентство Санкт-Петербурга`, которое не выдает кредиты, но ищет среди банков партнеров, готовых работать с клиентами по стандартным условиям, адаптированным к особенностям петербургского рынка. Сейчас в пул входят ОАО `КБ `СПб Банк реконструкции и развития`, `Банк `Александровский`, `Банк `Санкт-Петербург`, `Энергомашбанк`, `Инкасбанк`, `КБ ` Петро-Аэро-Банк`, `СИАБ`, `Банк `Менатеп СПб`, ЗАО `КАБ `Викинг`, `Балтийский Банк`, `Констанс-Банк`, `Петербургский социальный коммерческий банк`, `Рускобанк`, `Банк `Советский`, `Витабанк`, региональные филиалы ОАО `Банк `Возрождение`, `АКБ `Российский Капитал`, `АК `Барс` и ЗАО `Газпромбанк`.

Почти все коммерческие программы так или иначе основываются на программе банка DeltaCredit. Это достаточно `жесткий` вариант работы с клиентом - с высокой степенью стандартизации процедур для удешевления расходов и снижения рисков кредитования. Правда, по мере развития ипотечного рынка процедуры стали чуть проще: отменена программа альтернативной оценки платежеспособности заемщика, и кредитные средства начали перечислять заемщику сразу после госрегистрации договора купли-продажи и ипотеки.

В середине августа ОАО `ПСБ`, филиалы ОАО `Банк `Первое О.В.К.` и ЗАО `АБ `Газпромбанк` подписали соглашение о бюджетной ипотеке. В рамках программы в Петербурге до 2012 года планируется выдать кредиты более 9,5 тыс. очередников. В 2004 году на эти цели выделено 80 млн руб. (около 800 ипотечных кредитов).

Государственное содействие оказывают только в рамках социальной нормы общей площади жилья для одиноко проживающих граждан (33 кв. метра для семьи из двух человек, 42 кв. метра - для семьи из трех и более человек). К программе бюджетной ипотеки примкнул и ряд других банков. Однако проект развивается гораздо медленнее и не так эффективно, как предполагалось.