В Госдуме РФ рассматривают пакет законов, который должен сделать приобретение жилья в России доступнее для граждан
Три года назад эти проекты встретили активное сопротивление подрядчиков. В штыки была встречена кардинальная идея реформы - попытка теснее увязать процессы строительства и инвестирования в проекты. Сегодня между ними четко проводится водораздел: застройщики находят для возведения зданий партнеров-инвесторов, но сами впрямую не занимаются привлечением средств.
Считается, что застройщик организует реализацию проекта, но не является финансовой организацией: инвестиционно-строительная деятельность не предполагает реализацию квартир как товара. Сначала строится здание, а потом уже оно превращается в товар для операций купли-продажи. Причем не всегда целиком - на рынке реализуют, например, только квартиры или помещения под офисы.
Российское законодательство в части жилищного рынка, увы, весьма туманно. Например, права участников товариществ собственников жилья (ТСЖ). На Западе собственник решает практически все вопросы, связанные с эксплуатацией здания: какого вида коврики следует постелить перед дверями квартир, какие помещения резервировать для нежилого фонда, как распорядиться подвальными и придворовыми площадями. Наконец, он вправе заниматься ротацией неэффективных собственников, которые не способны обеспечить соблюдение установленных для кондоминиума стандартов жилья.
В России такого нет. Иногда доходит до парадоксов: собственники владеют стенами своих квартир только на глубину 8 см. Если стена слишком тонкая, она оказывается в двойной собственности, а в элитных или старых домах может остаться глубинная часть стены вообще ничья. Точно так же, как и земля под зданием.
За обустройство дворовых площадок собственники кондоминиумов в РФ только платят по полной программе, но не могут по своей воле распоряжаться территориями для общественных нужд. Ротация неэффективных собственников вообще не предусматривается, потому что кондоминиум не вправе устанавливать свои стандарты на обустройство жилья, а его владельцы могут десятилетиями не ремонтировать квартиру.
Риэлтерам известны случаи умышленной порчи квартиры одним из собственников, для того чтобы помешать родственникам продать ее более выгодно. И пресечь такое поведение, опираясь на российское законодательство, невозможно.
Если так непрозрачны права и обязанности собственников недвижимости, то что говорить о регламентации прав и обязанностей застройщика? Он не обязан сообщать дольщикам информацию обо всех участниках проекта возведения здания, раскрывать сведения, кто и чем занимается (можно сослаться даже на коммерческую тайну).
Застройщик не обязан в полной мере соблюдать принципы срочности и возвратности привлекаемых средств. Он может в любой момент изменить конечную стоимость проекта, потому что не заключает долгосрочных договоров с поставщиками стройматериалов и заранее не определяет размер своего вознаграждения за организацию подрядных работ.
В российском законодательстве не регламентирован срок реализации жилищного проекта. Нигде не указано, с какого момента начинать отсчет: от фактического начала работ на стройплощадке? после утверждения проектно-сметной документации? после получения разрешения на строительство? А когда заканчивать: от сдачи объекта госкомиссии? после оформления паспорта домовладения? после получения прав собственности?
Вкладывая средства, частный инвестор получает право на долю в объекте инвестиций и, соответственно, вместе с застройщиком в определенной степени рискует. Как поделить степени риска - в конечном итоге решает сам застройщик, а инвестор нередко вынужден соглашаться на те условия, которые указаны в договоре долевого участия.
Отсюда хорошо видно, что требования, которые способны предъявить дольщики к застройщику, гораздо скромнее тех условий, которые поставят перед ним кредитные организации или банки. И это во многом объясняет стремление строителей работать именно со средствами населения, а не стремиться получить банковские кредиты.
И здесь, по-видимому, скрыт основной тормоз для развития в России программы обеспечения населения доступным жильем. Его будет строить невыгодно до тех пор, пока не исчерпаны ресурсы строительных компаний в более доходных секторах рынка - возведения элитных домов и объектов коммерческой недвижимости. К реформам строительный комплекс подтолкнет только значительное повышение доли предложения услуг над спросом.
Пока явных признаков инвестиционного голода среди компаний не наблюдается. Они успешно лавируют на рынке, перераспределяя силы между различными его сегментами. Некоторый застой в домостроении компенсируется всплеском заказов в других секторах недвижимости. Опросы строительных компаний подтверждают, что они готовы `держать марку`, пережидать, но принципиально ничего не менять на рынке.
Аналогично поступают и управляющие компании, осуществляющие строительные проекты. Скажем, кроме жилых зданий в портфеле УК `Бест`, группы `Бекар`, корпорации `Петербургская Недвижимость` - объекты коммерческой недвижимости, у компании Honka - загородная недвижимость в Ленобласти. `М-Индустрия`, `ЛЭК` осуществляют проекты не только в Петербурге, но и в других регионах...
Между тем в Экспертном совете по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) и в страховых компаниях полагают, что главная причина нынешнего временного затишья в домостроении Петербурга - результат падения спроса. Люди ждут, когда цены на жилье будут соразмерны их зарплате, или не доверяют существующим схемам приобретения жилья. (В Петербурге участились случаи, когда людям на момент предоставления квартиры в ЖСК предлагали доплатить в связи с резким повышением цен на жилье, а если те не соглашались - возвращали деньги, но не сразу, частями. В результате пай обесценивался вместе с перспективой улучшить жилищные условия...)
Значит, рынку требуется толчок извне. Вопрос в том, насколько будут просчитаны последствия от комплекса мер, которые планируется реализовать. Пока, если судить по текстам пакета обсуждаемых законов, кардинальные преобразования на рынках домостроения и недвижимости фактически откладываются до 2007 года. |