Лизинг зданий и сооружений распространен за рубежом. У нас в этом направлении делаются первые, и пока еще не очень уверенные, шаги. Препятствует проведению подобных операций недостаточно проработанное в данной области законодательство. Компании, которые заключают сделки лизинга недвижимости, в определенной степени рискуют оказаться в положении, когда эти договоры могут быть оспорены в судебном порядке.

Из всех видов лизинга наиболее сложным является финансовая аренда зданий и сооружений. Вся процедура заключения подобных контрактов осуществляется в соответствии с действующим Законом `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` (ФЗ-122), то есть по правилам, установленным для регистрации договоров на недвижимость и прав на аренду. Но именно это положение является камнем преткновения и порождает множество вопросов.

Необходимо отметить, что по Гражданскому кодексу РФ права сдачи имущества в аренду принадлежат его собственнику. Иными словами, лизинговый договор нельзя зарегистрировать без права собственности на объект, так как в реестре не должны содержаться противоречащие друг другу записи.

В ГБР на вопрос, как все-таки регистрировать лизинговые договоры на недвижимость, отвечают отказом. По словам специалистов бюро, практика регистрации подобных договоров отсутствует, потому что речь идет, по сути, о сделках с правом выкупа. Надо сказать, что по закону ФЗ-122 договоры финансовой аренды, прав лизингодателей и лизингополучателей вообще не регистрируют в государственных органах.

По мнению правоведов, назрела необходимость внесения изменений в ФЗ-122, где должны быть учтены особенности финансовой аренды. Но пока этого нет, юристы советуют договор лизинга и передачи прав собственности на имущество подавать одновременно в ГБР. В этом случае, полагают они, можно сослаться на то, что договор лизинга относится к смешанному типу. То есть в нем содержатся элементы оказания услуг на покупку имущества и др., не требующие регистрации.

Какие еще риски могут возникнуть при оформлении договоров лизинга недвижимости? К примеру, риски, связанные с нарушением налогового законодательства, поскольку при заключении контрактов аренды с правом выкупа нельзя применить ускоренную амортизацию. Затем, если лизингодатель захочет изменить размер платежей (он на это имеет по закону право), то получатель может данное решение оспорить в суде, сославшись на то, что заключен договор аренды.

По ГК РФ арендодателю одновременно с правом владения и пользования недвижимостью передают и права на ту часть земли, на которой она находится. Между тем в законодательстве установлен запрет на лизинг земельных участков.

По мнению ряда экспертов, это связано, во-первых, с нежеланием наших парламентариев вовлекать в хозяйственный оборот природные ресурсы и, во-вторых, с тем, что природные ресурсы не могут подвергаться амортизации, а значит, по ним невозможно рассчитать лизинговые платежи. Кроме того, если земля становится собственностью, то за владение ею надо платить налог. А это уже накладно для участников лизинговой сделки.

`В России, в том числе и в Северо-Западном регионе, сделки лизинга недвижимости единичны. При этом основная проблема заключается не в лизинге, а в сроке финансирования. Срок амортизации здания составляет много лет, поэтому компании должны обладать ресурсом от 10 до 30 лет. На сегодня таких компаний немного`, - считает президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Дмитрий Горизонтов.