Ситуацию на петербургском рынке управления недвижимостью вполне можно назвать предреволюционной, если апеллировать к классической марксистско-ленинской схеме `верхи не могут, низы не хотят`. С одной стороны, городские власти признали, что наибольший результат приносит собственность, находящаяся в частных руках, с другой - деловое сообщество не желает довольствоваться тем достаточно скромным количеством объектов, к которым имеет доступ, стремясь поучаствовать в действительно крупных проектах



Как известно, основная масса коммерческой недвижимости, находящейся на территории Петербурга, принадлежит городским властям. Летом 2004 года принят закон, регламентирующий порядок передачи госсобственности в управление частному бизнесу, но до сих пор ни одного здания или сооружения предприниматели не получили.

В том, что деловое сообщество таким положением дел, мягко говоря, недовольно, сомнений нет. Однако высказывать критические замечания в адрес городского правительства бизнесмены не торопятся. Ответы представителей ведущих управляющих компаний на вопрос `Экономики и времени` `Как вы оцениваете политику петербургских властей, тормозящих решение вопросов о передаче в управление частным компаниям объектов государственной собственности, в частности фактическое неиспользование городского закона о доверительном управлении, принятого летом 2004 года?` были достаточно дипломатичными.

- Из-за больших объемов недвижимости местные власти не всегда успешно справляются с решением вопросов, связанных с передачей в доверительное управление объектов государственной собственности, хотя спрос на данный вид недвижимости очень высок, - поясняет менеджер по развитию УК Родионова Раиса Брезгина.

- Для решения задачи резкого увеличения доходов от городской недвижимости КУГИ сделал ставку на `короткие` деньги, выдвинув лозунг `Все на продажу`. Доход от недвижимости, переданной в доверительное управление, - это `медленные` деньги, их отдача будет видна только через несколько лет, когда возрастут и стоимость объекта, переданного в управление, и доходы от него, - считает заместитель генерального директора управляющей компании `ПИТЕР` Елена Никуличева.

Очевидно, что не в интересах бизнеса решать вопросы с властями революционным путем: открытый конфликт в данном случае способен скорее усугубить проблему, нежели снять ее. Но и под лежачий камень, как известно, вода не течет, так что дальнейший ход событий на сегодня труднопредсказуем.

По словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов Евгения Рязанцева, возможно, конечно, что профессиональное сообщество просто недопонимает политических обстоятельств, которые движут городскими властями в решении вопросов доверительного управления. В этом случае неплохо было бы объяснить, что к чему.

Ситуация усугубляется и тем, что недосягаемым для управляющих компаний пока остается и еще один крупный и малоосвоенный источник коммерческой недвижимости - промышленные предприятия, расположенные в пределах городской черты. Свои виды на развитие этих ресурсов также имеют как предприниматели, так и правительство, стремящееся для начала вывести производства из престижных районов.

Директорский корпус отчаянно сопротивляется таким планам. Одновременно большинство руководителей предприятий, обладающих крупными излишками недвижимости, не склонны доверять управление ими частному бизнесу.

- Существует множество причин, по которым большинство собственников, руководителей крупных предприятий не склонны передавать имущество в доверительное управление, - сказала Раиса Брезгина, - но основными являются, во-первых, незнание механизма работы управляющей компании, тех выгод, которые получает собственник, передавая управление в руки профессионалов, во-вторых, незнание собственником закона, а в частности, того факта, что передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода прав собственности на него, и в-третьих, тот факт, что в большинстве случаев собственник сам выполняет или пытается выполнять функции управляющего.

Сходное мнение высказывает и Е. Никуличева:

- Понятие `управление недвижимостью` вошло в нашу жизнь совсем недавно. Еще в 1994 году, попав на стажировку в США в фирму, специализирующуюся на управлении недвижимостью, я даже представить не могла, чем же там занимаются люди. Чтобы новая услуга имела спрос, нужны время и преодоление психологического барьера, связанного с боязнью передать в чужие руки все то, что `нажито непосильным трудом`. Незнание, как контролировать управляющую компанию, каких ждать результатов от ее работы, уверенность, что `каждая кухарка может управлять`, плюс неотвратимое желание сэкономить на всем, к сожалению, приводят к минимизации не только расходов собственника, но и его доходов. А время, потерянное на осознание ошибок, - потерянные деньги и упущенная возможность обойти своих конкурентов.

Несмотря на убедительные доводы, логика рынка, на которую в нынешней ситуации остается надеяться управляющим, пока с трудом овладевает умами и властей, и промышленников. В такой ситуации реальный источник средств для реализации крупных проектов многие УК видят в создании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, с помощью которых можно оперативно собирать значительные финансовые ресурсы как для коммерческого, так и для жилищного строительства.

Пока, однако, использование ПИФов для развития рынка управления недвижимостью тормозит запрет ФСФР инвестировать средства паевых фондов в строящиеся объекты. `Доходность таких инвестиций велика, данный запрет значительно сужает область объектов, с которыми могут работать паевые фонды, а также ограничивает возможности самих застройщиков, которые могли бы полагаться на финансовые ресурсы фондов недвижимости. В дальнейшем это может привести к значительному торможению в развитии рынка управления недвижимостью`, - считает Раиса Брезгина.

Действительно, с точки зрения рядовых инвесторов, ПИФы недвижимости - исключительно выгодный инструмент для преумножения капиталов. Доходы, по текущим оценкам, могут составлять до 20% годовых в валюте. Не случайно эксперты Национальной лиги управляющих (НЛУ) назвали именно фонды недвижимости, которых в России пока немного, хитами уходящего года. В то же время руководство НЛУ надеется, что все законодательные препоны, мешающие использовать ПИФы для инвестиций в новые проекты на рынке коммерческой недвижимости, удастся снять в ближайшие месяцы. По крайней мере, в последнее время ряд известных управляющих компаний заявил о намерении создать собственные фонды для вложения средств в новое строительство.

В первую очередь речь идет об объектах коммерческой недвижимости. Как показывают наблюдения аналитиков, именно в них, а не в жилищное строительство предпочитают вкладывать управляющие ПИФа. Причина - офисные и складские помещения меньше подвержены колебаниям цен, в отличие от домов и квартир, стоимость которых, с одной стороны, растет на глазах, а с другой - повышается риск, что лопнет пузырь, о чем в последнее время специалисты рассуждают все чаще и чаще.

Более того, в последнее время все чаще формируются ПИФы, доходы которых складываются из арендной платы, получаемой по долгосрочным договорам от управления коммерческой недвижимостью. Это сводит влияние волатильности рынка к минимуму, что привлекает инвесторов.

Применительно к Петербургу эти тенденции действуют с большим опозданием. С одной стороны, рынок коммерческой недвижимости уже сформирован, бизнес-сообщество готово его осваивать, и базовые правила игры в виде законов разработаны. С другой - реальные условия, в которых приходится действовать профессиональным управляющим, по-прежнему зависят от комплекса чисто субъективных моментов, разрешить которые чисто рыночными механизмами не представляется возможным.