Российский строительный рынок отличается от западного: снижение спроса на приобретение новых квартир за рубежом регулируют ценами, а у нас - свертывают объемы предложения. В Петербурге количество открытых сделок сократилось в разы. Время экспозиции (рекламы) объектов увеличилось до двух-трех месяцев



Ожидавшееся в конце 2004 года повышение спроса на жилье, по-видимому, откладывается на весну 2005-го. Однако признаков кризиса на рынке недвижимости нет: в целом баланс между покупательной способностью населения и количеством вводимых в строй домов не нарушен. Иными словами, к такому исходу событий в строительных компаниях были готовы: они предпочли жертвовать частью прибылей, но не допустили обвала рынка.

Впрочем, в некоторых риэлтерских компаниях утверждают, что строители немного лукавят: на практике крупные фирмы потихоньку снизили стоимость на 20%. Например, 2-комнатные квартиры, фигурирующие в листинге агентств по цене $50-55 тыс., продают за $45 тыс. Это корреспондируется и с динамикой цен на вторичном рынке, где в ноябре в ряде сегментов стоимость квартир уменьшилась на 10-15%.

Если раньше первичный рынок подогревался высокими оборотами на вторичном рынке недвижимости, то теперь и там ощущается торможение. В первую очередь сократилось предложение еще недавно самых популярных квартир - 2-комнатных (которые продавали для приобретения 3-комнатных). В 2003-м разница между `двушкой` и `трешкой` в среднем была $10 тыс., а сегодня разрыв увеличился до $20 тыс.

Как бы в Госкомстате РФ ни старались убедить чиновников в росте благосостояния среднего класса, тем не менее факт налицо: многие граждане этой категории вынуждены отложить до поры приобретение нового жилья.

Строительный рынок в 2003-2004 гг. фактически требовал ежегодного удвоения темпов накопления. А это нереально. К тому же многие работодатели в последнее время не склонны повышать заработную плату персоналу. Потому строительный рынок не выручило даже ипотечное кредитование: многие люди не спешили воспользоваться им, будучи не уверенными в способности погасить долги.

Другой индикатор, указывающий на уменьшение накоплений населения, - динамика платы за наем жилья: она весь 2004 год держалась в среднем на одном уровне, потому что предложение увеличилось, а круг арендаторов не расширялся.

Все это указывает, что в ближайшее время обострится конкуренция между строительными компаниями за сектор элитных квартир, а интерес к возведению массового жилья снизится. Именно за счет продаж комфортабельных квартир многие подрядчики намерены продержаться до весеннего оживления рынка. Спрос на них остается достаточным из-за расширения в Петербурге филиальной сети иногородних и зарубежных компаний.

Достижение строительными компаниями в 2004 году показателя ввода в строй 2 млн квадратных метров маловероятно, потому что уровень рентабельности строительного бизнеса снизился. В этом большинство подрядчиков, правда, не признаются. Однако реакция банковского сектора весьма характерна: недавно в Центробанке отнесли кредитование строительного бизнеса к особо рискованным операциям. Это означает, что банкам теперь не рекомендовано принимать в виде залога имущественные права строительных компаний, включая права аренды участков для строительства. Официально эти ограничения вводит Центробанк, чтобы заставить подрядчиков повысить капитализацию и выставить их ценные бумаги на биржу. Ведь земли в собственности у домостроителей, как правило, нет, а закладывать объекты незавершенного строительства не слишком выгодно: инвестиции нужны именно на начальном этапе строительства, а не при возведении крыши дома. Кроме того, для регистрации объекта в ГБР как `незавершенки` требуется на какой-то срок остановить строительство, что может негативно отразиться на привлечении дополнительных дольщиков.

Что еще из имущества разрешается взять в заклад? Производственные мощности и спецтехнику. Но они имеются опять-таки не у всех компаний. Да и в залог их берут банки неохотно: реализация такого специфического имущества - занятие хлопотное.

Самым выгодным залогом могли бы оказаться именно акции фирм. Но, увы, далеко не все из них готовы выйти из `тени`. Пока что похвастаться выходом на финансовый рынок в Петербурге способны немногие. В частности, первым на Северо-Западе из строительных компаний выпустило на ММВБ свои облигации ЗАО `Северный город` (холдинг RBI). Это было 2 года назад, а в мае 2004-го компания там же разместила второй проспект эмиссии облигаций на 200 млн руб.