На рынке доверительного управления недвижимостью назревает скандал. Едва ли он будет громким - сказывается специфика бизнеса, однако непростая и потенциально конфликтная ситуация налицо



Было у революции начало...

В июне нынешнего года в Петербурге был принят закон о доверительном управлении городским имуществом. Работа над ним продолжалась около двух лет, начавшись еще при губернаторе Владимире Яковлеве.

Когда документ вступил в силу, эксперты оценили это событие как маленькую революцию: ни на федеральном уровне, ни в других регионах страны аналогичных законов нет. Таким образом, были все основания утверждать, что Петербург первым сделал шаг в сторону партнерства государственных и частных структур в управлении собственностью. И такие комментарии по горячим следам действительно звучали.

Но по прошествии нескольких месяцев оценки начали меняться. Как говорит вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Евгений Рязанцев, летом, с принятием закона о доверительном управлении, профессионалы рынка праздновали победу. А сегодня они же констатируют, что никаких реальных последствий это событие не имело. Вся работа по созданию и лоббированию закона практического результата до сих пор не принесла, поскольку ни одного объекта в доверительное управление частному бизнесу не передано.



Кому доход?!

Интерес, проявленный частными компаниями к городской собственности, вполне понятен.

- Город остается главным источником объектов для доверительного управления, - говорит руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. - Начиная с правительства Анатолия Собчака, ни одна администрация не говорила частникам нет, напротив, передача муниципальной собственности негосударственным структурам при всех губернаторах считалась стратегической линией местной власти.

В то же время правового механизма взаимодействия бизнеса и власти в этом вопросе до нынешнего года не было. Как известно, в такой ситуации единственным способом решения вопросов остаются доверительные отношения с ключевыми фигурами в городской администрации, ответственными за решение вопросов собственности.

Специалисты говорят, что неформальных подходов к администрации в течение многих лет искали все крупные управляющие компании. В качестве козырей одни использовали результаты своей работы, другие - аргументы иного рода. Все это время с формальной точки зрения государственный механизм работал со скрипом. В практических вопросах передачи собственности чиновники всегда действовали предельно осторожно, по всей видимости, не желая получать дополнительные проблемы. Тем более что скандалы на этой почве периодически возникали, особенно вокруг управления территориями.

Принятие закона, который активнее всех продвигала Гильдия управляющих и девелоперов, стало шагом к цивилизованным и взаимовыгодным правилам игры. Известно, что государственная собственность `по определению` используется хуже частной. У нас эта международная аксиома проявляется более чем отчетливо.

Эксперты ГУД подсчитали, что доходность объектов нежилого фонда, переданных властями частным управляющим, увеличивается на 200-300%, по сравнению с арендными ставками КУГИ, при этом бюджетные расходы на содержание недвижимости, естественно, минимизируются.

В бюджете города на 2005 год в соответствии с законом о доверительном управлении должна была появиться отдельная строка: доход от доверительного управления. Как сообщил нам Евгений Рязанцев, в проекте бюджета, уже прошедшем первое чтение, такой строки нет, и специалисты ГУД просили законодателей внести соответствующую поправку в бюджет.

По оценке гильдии, доверительное управление может уже в течение первого года принести городу 25 миллионов долларов дохода. Цифра эта была определена на основе анализа объектов, которые могли бы быть переданы частникам, и возможностей управляющих компаний.



Доверяй и управляй

Переход управления собственностью от владельца к профессионалу постепенно становится тенденцией рынка.

- В практике последних лет можно отыскать ряд примеров, когда частные компании отдавали свои здания в управление другим коммерческим фирмам с целью достичь наибольшей эффективности. И в результате обе стороны оказались довольны сотрудничеством, - комментирует Алексей Шаскольский. - Следует отметить, что ставки вознаграждения профессиональных управляющих за прошедшее десятилетие заметно снизились. Если на начальных стадиях этого рынка они доходили до 30-40% дохода, то сейчас все приближается к западным нормам в 6-8%, что свидетельствует об определенной зрелости рынка и насыщении его профессионалами.

Конечно, преимущества были у тех управляющих, кто раньше вышел со своими услугами на рынок. Но и сейчас, как считают специалисты, дорога новичкам не закрыта. Главное - получить в управление первый объект и хорошо зарекомендовать себя на нем.

- В то же время сохраняется проблема взаимоотношений управляющего и собственника, когда владелец, после того как доверительный управляющий заполнит бизнес-центр или торговый комплекс арендаторами, `неожиданно` отказывается от его услуг. По моим данным, многие из известных профессиональных управленцев Петербурга успели побывать в таких ситуациях, - говорит Алексей Шасколький. - Сейчас, правда, снятию напряженности между управляющими и собственниками помогает гибкая сетка оплаты услуг - так называемая градуированная ставка, в соответствии с которой вознаграждение управляющего снижается по мере заполнения и увеличения доходности от объекта.

Несмотря на периодические конфликты, неизбежные в любом бизнесе, управление недвижимостью на сегодня считается привлекательной сферой, и полку тех, кто хочет попробовать в ней свои силы, регулярно прибывает. К примеру, риэлтерский бизнес уже достиг потолка доходности, и это вынуждает наиболее сильные компании обращать внимание на смежные сферы деятельности, в том числе управление недвижимостью.

Но, по мнению Евгения Рязанцева, риэлтеры вряд ли навяжут управляющим жесткую конкуренцию, поскольку рынок достаточно обширен и его хватит на всех.

Правда, само по себе наличие солидных недвижимых активов слабо способствует формированию рынка. На динамику спроса и предложения часто влияют сугубо субъективные факторы.

- Найти профессиональных управляющих сложно. Да, в городе есть несколько компетентных команд, но при выборе неизбежно встает вопрос доверия, - считает заместитель председателя правления компании `Охта Групп` Дмитрий Киселев. - Насколько мне известно, большинство управляющих компаний имеет мало сторонних клиентов, в основном работая с теми, с кем налажены прочные деловые связи. Соответственно, и открытого рынка, на котором могли бы встречаться собственники недвижимости и управляющие, в принципе нет. Все, еще раз подчеркну, так или иначе упирается в вопросы доверия.



Политический туман

Именно проблему доверия вслух называют главным препятствием, мешающим взаимодействию администрации и частных компаний. Еще летом, комментируя только что принятый закон, первый зампред Комитета по управлению городским имуществом Алексей Чичканов отметил, что нужно очень осторожно подходить к выбору компаний, претендующих на управление госсобственностью. Главным критерием, по мнению чиновника, следует считать наличие практического опыта.

Что ж, в законе соответствующие критерии были прописаны четко: любой претендент на работу с государственными объектами должен, как минимум, два года отработать на рынке в сфере недвижимости, иметь в эксплуатации не менее двух объектов площадью от 5000 метров и выше, а также не иметь долгов по налогам и иным обязательным платежам.

Тем не менее власти то ли продолжают осторожничать, то ли заняты более важными, на их взгляд, делами, чем управление собственностью, то ли попросту забыли про недавно принятый закон. Дело вперед не двигается, что вызывает вполне понятное недоумение у участников рынка.

Как говорит Евгений Рязанцев, возможно, конечно, что профессиональное сообщество просто недопонимает всех тех политических обстоятельств, которые движут городскими властями в решении вопросов доверительного управления. Однако в этом случае неплохо было бы объяснить, что к чему.

Пока с определенностью можно говорить лишь о том, что в открытый конфликт бизнеса и власти эта непонятная ситуация не выльется. Управляющие прекрасно понимают, что прямым давлением этих проблем не решишь.

Вместе с тем у ряда предпринимателей, связывавших большие ожидания именно с работой с государственной собственностью, уже руки начинают опускаться. Ведь надо понимать, что более 50% городской недвижимости принадлежит КУГИ, поэтому именно позиция городской администрации определит развитие всей отрасли.