К ипотечным проектам, как показали занятия в мастер-классах во время I Всероссийской выставки `Финансовый супермаркет для населения`, есть повышенный интерес. Однако многих потенциальных клиентов не устраивают условия, на которых можно получить ипотечный кредит



Помещения, где проводились мастер-классы, вмещали десятки посетителей. Тем не менее они не пустовали. И вопросов представителям банка `ПСБ СПб` и `Санкт-Петербургского ипотечного агентства` задавали немало. Однако практически все ответы скрывали подводные рифы.

Во-первых, еще раз подтвердилось, что банки крайне неохотно занимаются кредитованием новостроя. В большинстве из них ссылаются на то, что на первичном рынке отсутствует предмет купли-продажи: квартиры как товара еще нет, а долевое строительство - слишком рискованное предприятие из-за непрозрачных отношений между подрядчиками.

Кооператив же и вовсе легко превращается в финансовую `пирамиду`, потому что его председатель может вкладывать средства пайщиков в любые проекты - хоть на покупку вагонов с абрикосами для перепродажи на рынке: российское законодательство его творческую активность не ограничивает...

В `ПСБ СПб`, правда, готовы работать с первичным рынком, но предлагают приобретать недвижимость только у 11 застройщиков и в домах, возводимых всего на 6 земельных участках. Причем условия и в данном случае гораздо жестче, чем на вторичном рынке. Например, за квартиру в новом доме придется внести 30% от ее стоимости, а на вторичном - 20%.

Если сопоставить цены за квартиры от строительных компаний, оперирующих в Петербурге, то ипотечное жилье окажется отнюдь не из дешевых.

На вторичном рынке клиенты также наталкиваются на целый ряд ограничений. Часть банков, скажем, отказывается кредитовать покупки квартир в `хрущевках`, хотя в `Санкт-Петербургском ипотечном агентстве` полагают, что в большинстве случаев особого риска тут нет. Проекты, связанные с их сносом, в ближайшее время вряд ли будут реализованы - на эту тему пока идут бесконечные разговоры. А дело стоит. И сами по себе такие дома способны простоять еще десятилетия, если сейчас привести в порядок их инженерные сети и подвалы.

Второе ограничение - продажа квартиры в сложной цепочке сделок. На нее согласятся только в том случае, если в банке будут доверять риэлтеру, сопровождающему эти цепочки. Участие маклеров, естественно, нежелательно. Кроме того, покупаемую квартиру придется проверить, а за это риэлтер возьмет дополнительные деньги.

Приобретаемую недвижимость также потребуют застраховать если не на ее полную рыночную цену, то, по крайней мере, на стоимость ипотечного кредита. Эти услуги обойдутся добавкой, как минимум, 1% к цене кредита на квартиру.

Все эти накрутки вовсе не гарантируют полную безопасность сделки для клиента. Иными словами, при любом исходе он получит новую квартиру. Не понесет убытка только банк, который прикрывают страховщики. Особый случай, если клиент получает часть доходов неофициально. Тогда в банке направят его в консалтинговую фирму, где оценят клиента как специалиста, то есть какой доход он может иметь на рынке труда. За эти услуги возьмут не менее $50.

А теперь подытожим: приобретаемая по ипотечному кредиту квартира обойдется дороже за счет не только выплачиваемых процентов, но также и целого ряда доплат, сопровождающих сделку. Причем не исключено, что при покупке квартиры клиент будет вынужден предлагать цену значительно выше, чем все остальные претенденты, готовые платить наличными.

Ведь обычно расчеты за недвижимость осуществляют через банковскую ячейку. По традиции, как нотариат, так и банк выбирает продавец квартиры, потому что именно он больше всего рискует. Покупатель - участник ипотеки, как правило, не может пойти ему навстречу: банк, где он берет кредит, потребует своего контроля за передачей средств от продавца к покупателю. Причем в банке будут настаивать на расчете через лицевые счета. В ячейку деньги положат только в том случае, если эту ячейку снимут в филиале ипотечного банка. А далеко не все банки, оказывающие ипотечные услуги, обладают собственной филиальной сетью, где есть ячейки.

Правда, иногда клиентам удается уговорить кредиторов перечислить средства в тот банк, который указан продавцом. Однако за перевод денег с него снимут процент за услугу. Тем не менее сам по себе перевод способен затянуть сделку. И какому продавцу понравятся лишние заморочки?

К тому же следует иметь в виду: чем дольше процедуры купли-продажи, тем выше риски, что продавец в конце концов откажется от сделки или повысит стоимость квартиры. Ведь при существующей динамике цен в крайнем случае он рискует потерять залог, внесенный риэлтеру. А нередко новый покупатель ликвидной квартиры соглашается не только на завышенную цену, но и на компенсацию потери залога.

В этих гонках за приобретение недвижимости у покупателя - участника ипотеки на вторичном рынке оказывается больше всего шансов остаться у разбитого корыта. Особенно когда динамика пополнения доходов значительной части среднего класса отстает от темпов роста цен на ликвидную недвижимость. Как это ни парадоксально, из спасательного круга ипотека в российских условиях грозит превратиться в камень на шее.

Не стоит особо уповать и на петербургские программы выплаты субсидий населению. Теоретически по ним обещают скомпенсировать часть затрат на приобретение квартиры. Однако, во-первых, для того чтобы претендовать на субсидию, надо долго стоять в городской очереди на улучшение жилищных условий. Во-вторых, ее сумма ограничивается множеством факторов (от количества членов семьи до размера средств, вкладываемых в покупку квартиры).

В-третьих, ежегодное финансирование по программе помощи очередникам оценивается в Петербурге в 80 млн руб. А это означает, что получить такую субсидию смогут не более 400-500 желающих. На учете же стоят тысячи претендентов. Не лучше ситуация и с субсидиями молодым семьям.

Одно время казалось, что список очередников удастся сократить за счет обязательств, которые должны были взять на себя строительные компании: при целевом выделении пятен под застройку 10% квартир в новом доме отдавать городу. Однако такое условие заставило практически всех застройщиков отказаться от целевого распределения участков и приобретать их только через торги. А там квота в 10% для города отсутствует.