Почти год назад, в декабре 2003 года, была готова концепция Генерального плана развития Санкт-Петербурга до 2020 года. Работу над ней в Санкт-Петербургском научно-исследовательском и проектном институте градостроительного проектирования начинали еще при прежней администрации, потому неудивительно, что с избранием нового губернатора и концепция, и Генеральный план потребовали доработки. Окончательный вариант основополагающего документа развития города должен быть утвержден к 1 января 2005 года
Последние недели были отмечены небывалой активностью городских властей в информировании граждан о Генплане: общественные слушания и экспертизы, `круглые столы` и пресс-конференции проводили чуть ли не ежедневно. В первую очередь всех старались убедить: центр города должен использоваться наиболее эффективно.
Центр - для сильных и богатых
С 1 июля 2005 года, когда вступит в действие глава 32 Налогового кодекса РФ `Земельный налог` и будет завершен переход к единой системе расчета земельного налога и арендной платы (исходя из кадастровой стоимости земли), предприятия, располагающиеся в инвестиционно привлекательных частях города, будут платить за аренду земли полную стоимость.
Арендная плата станет на 20% выше земельного налога. Таким образом должна быть устранена диспропорция, когда земельный налог по отдельным зонам различной градостроительной ценности превышает размер арендной платы в диапазоне от 30% до 14 раз. По мнению председателя КЭРППиТ Владимира Бланка, эта диспропорция сдерживает инвестиции в приобретение земли. Сегодня лишь 12% городских территорий находятся в частной собственности.
В КЭРППиТ обещают, что выкупная стоимость земельных участков будет уменьшена (путем сокращения количества ставок земельного налога) с 30 (ныне действующих) до 5-10 ставок годового земельного налога. Подход понятен: в его основу закладывается зарубежный опыт определения цены компании при купле-продаже, когда за базис принимается объем прибыли компании за пять лет.
Ясно, что взятые повышенные обязательства удвоить к 2010 году ВВП (и ВРП соответственно) требуют дополнительной финансовой подпитки. Один из путей - сделать аренду участков значительно дороже, чем налог на имущество (землю), чтобы стимулировать выкуп земли в собственность.
Второй инструмент решения этой задачи - дополнительные инвестиции. Чтобы удвоить бюджет, по словам председателя КЭРППиТ, необходимо привлечь не менее $3 млрд инвестиций. Сделать это проще, привлекая не мелких, а крупных инвесторов.
Политический приоритет - желание работать с инвесторами и поддерживать их - был подтвержден правительством Петербурга, когда оно приняло проект закона `О внесении дополнений в закон Санкт-Петербурга `О налоговых льготах`.
Как сообщает КЭРППиТ, в структуре ежегодных вложений в основной капитал в 2003 году доля крупных инвесторов (инвестиции в основной капитал - более 150 млн руб. в год) составляет около 85%. Исходя из этого и был установлен нижний порог льготного налогообложения для компаний-инвесторов: аналогичная сумма (150 млн руб.) - для налогов на прибыль и имущество. (В июне 2004 года, когда работу над законопроектом только начинали, сумму, дающую право воспользоваться налоговыми льготами, планировали на уровне 50 млн руб.)
Согласно новой редакции городского закона (которая должна вступить в силу с 1 января 2005 года) ставка налога на прибыль организаций составит 22% для предприятий, инвестирующих в основной капитал от 150 до 300 млн руб. в год, и 20% - для предприятий, инвестирующих более 300 млн руб. в год (вместо общефедеральных 24%).
Также снизится ставка налога на имущество с 2,2% до 1,1% для тех организаций, вложения которых в основные средства для производственных целей в течение года составят не менее 150 млн руб.
Чтобы стимулировать развитие высокотехнологичных производств, предусматриваются и льготы для инновационных предприятий: порог инвестиций для получения льгот такими предприятиями составит 50 млн руб. При этом обязательным условием для права на льготу будет получение не менее 80% прибыли именно от инновационной деятельности.
Меняем белое пятно
на фиолетовое
Повышение арендной платы - беспроигрышный для города инструмент, поскольку входящие денежные потоки однозначно увеличатся: либо за счет возросшей стоимости арендной платы, либо за счет возросшего количества выкупаемых земель.
Но что для одних хорошо, то для других может оказаться смерти подобно. Так и в этом случае промышленные предприятия, располагающиеся в зонах белых пятен (так на карте Генплана выделены территории, которые решено избавить от промышленного присутствия), понесут дополнительные затраты.
Как будут действовать предприятия в этой ситуации? Вариантов несколько. Первый - переезд в фиолетовые зоны (таким цветом на Генплане выделен промышленный пояс). При этом возникают затраты на демонтаж и монтаж оборудования, такелажные, погрузоразгрузочные и ремонтно-строительные работы.
Позднее неизбежны затраты на СЭС, пожарную инспекцию, перерегистрацию в налоговом органе по месту фактического расположения, на организацию доставки сотрудников от ближайших станций метро к предприятию и т. п. Никто из идеологов глобального переезда не считал эти затраты ни для всех предприятий в целом, ни для одного экспериментального. Просчитать все эти `а-ля инвестиционные проекты` и смоделировать последствия переезда за оставшееся время (меньше года) должны будут директора и экономисты предприятий.
Вариант второй - уплотнение. По нему уже сейчас действует большинство крупных промышленных предприятий (например на Выборгской стороне и в Невском районе). Производственные цеха переносят в глубь территорий, подальше от лакомых мест с видом на воду.
Высвобождаемые территории и здания либо передают КУГИ, либо, выкупленные по льготной цене, используют под бизнес-центры и иные доходные цели (от кафе до гостиниц). Затраты предприятий в этом случае меньше, но все равно существенны.
Вариант третий - остаться на прежнем месте. Это смогут позволить себе лишь высокорентабельные или обласканные вниманием власти предприятия. Себестоимость производимой ими продукции тоже вырастет. Правда, затраты не будут одномоментными и большими, они растянутся на весь период существования предприятия, пока оно не будет готово выкупить здания с прилегающими территориями.
Видимо, некоторым предприятиям (тем, что традиционно не попадают ни в малые, ни в крупные) придется пойти и по четвертому пути - закрыть производства из-за нерентабельности и отсутствия средств на переезд.
Зоны
нужно узаконить
А что же с территориями, куда будет предложено переселиться предприятиям?
На `круглом столе`, посвященном перспективам развития промышленных территорий, Владимир Бланк сообщил о том, что есть намерение развивать 38 таких зон. В Генеральном плане говорится о 16 промышленных зонах общей площадью 8,6 тыс. га. Третьи источники называют иное количество - 41.
Сколько бы их в итоге ни оказалось, проблема остается общая для всех территорий: существующие фактически, они никак не оформлены юридически. Пока у этих территорий нет `красной линии` ни в кадастровом, ни в Генеральном плане города. Потому никто сегодня и не может дать ответа на вопрос: `Как развивать обособленный объект недвижимости, вкладывать в него немалые средства, если он не оформлен юридически?`.
К юридической неопределенности добавляется и общая для всех фактическая болезнь - неподготовленность инфраструктуры или ее полное отсутствие. Те, кто работает в Коломягах, знают, как сложно добраться до предприятия, если опоздал на развозку. А для плутающих по `Парнасу` водителей отсутствие освещения на многочисленных улочках этого городка давно стало привычным явлением.
В этой ситуации ни один частный инвестор не рискнет стать девелопером громко называемых промышленными территорий.
Даже созданное при КЭРППиТ `Городское агентство по промышленным инвестициям` пока осмеливается заниматься лишь подготовкой концепций развития промышленных территорий и сопровождением инвестиционных проектов в сфере промышленности. Фактически деятельность этого агентства пока сводится лишь к тому, чтобы ускорить процесс оформления разрешительной документации по проектам крупных и интересных для города инвесторов.
В частности, благодаря агентству пакет разрешительной документации для строительства в нежилой зоне `Парнас` производственно-складского комплекса компании `Пепси Боттлинг Групп` стоимостью $20-25 млн был подготовлен за 4 месяца (вместо стандартных 12-15).
Обсуждая и рассматривая экономические аспекты большого переезда промышленности, идеологи реформы пока стараются не размышлять об экологической и социальной составляющих этого процесса. А может быть, уже пора? |