Депутат Госдумы РФ от Петербурга Петр Шелищ назвал российскую разновидность ипотеки мифологизированным предприятием, которое не имеет почвы под собой. Ведь в таком виде услуга, в отличие от западных стран, ориентирована на богатых и на верхушку среднего класса, а не на широкие слои населения



Для массового спроса ипотека должна стать социальной, а заказчиком жилья могут выступать правительства городов или муниципалитеты. Под их гарантии банки обязаны выделять кредиты. Причем часть из процентов по ним - погашать за счет местных бюджетов. Тогда сложатся принципиально иные условия для стимулирования строительства, и цены на него снизятся. Ведь сейчас рынок недвижимости подогревается, потому что дома возводят на средства дольщиков и частично за счет оборотных средств строительных организаций.

Аналогично считают и многие эксперты. Так, в Институте региональной экономики и управления говорят о том, что ипотека в секторе частного домостроения требует создания особой системы кредитования, широкой сети специализированных банков и эффективных рыночных институтов, взаимодействующих с государством.

Действительно: ипотека - хлопотный вид банковского бизнеса. Затраты на обслуживание таких кредитов выше, чем при работе с корпоративными клиентами. Ведь нужно следить за кредитной историей физических лиц в условиях перманентных реформ, предполагающих перераспределение финансовых потоков и ротацию управленческих кадров, а значит, создающих повышенные риски даже для обеспеченного населения страны. Откуда же тут взяться выгодным условиям для граждан?

В СМИ вот уже 10 лет рассказывают о пользе ипотеки и о попытках чиновников, депутатов и банкиров навести порядок в этой сфере. Но особых сдвигов в решении жилищных проблем российских граждан не ощущается. Ведь, например, в Турции ипотека стартовала практически с нуля, как и в России. Тем не менее в Турции заметен прогресс, а в России при многомиллионном населении счет ипотечным кредитам идет на тысячи.

Скажем, банк Delta Credit, созданный в 2001 году на основе приобретенного инвестиционным фондом `США - Россия` коммерческого банка `Дж. П. Морган Банк`, не спешит расширять поле ипотечного кредитования до обещанных когда-то масштабов. Объем выданных ипотечных кредитов в Москве, Московской области, Петербурге и Нижнем Новгороде оценивается в $150 млн. При среднем кредите в $50 тыс. получается около 3 тыс. участников программы. А до конца 2006 года портфель ипотечных кредитов сформирован всего на $300 млн.

Дальнейший рост оборотов Delta Credit сдерживается жесткой и трудоемкой схемой работы с клиентами, которым нужно выполнить требования, перечисленные в весомом пакете предельно стандартизированных документов. На это может уйти несколько дней. После этого у банка есть 72 часа на вынесение решения.

Правда, в последнее время процедуры оформления ипотечных кредитов немного упростились. Однако все равно кредиты выдают не каждому, кто формально соответствует условиям банка. При этом отсекают финансирование значительной части сделок на первичном и даже на вторичном рынке, которые попадают в разряд рискованных. Например, лишь недавно стали кредитоваться несложные цепочки встречных покупок на рынке недвижимости, и то с рядом оговорок.

Иными словами, ипотека по схеме Delta Credit обслуживает узкий сегмент рынка недвижимости и ограниченный контингент заемщиков, среди которых в основном менеджеры солидных предприятий и банков.

Невелики объемы так называемой бюджетной ипотеки, в создании которой в Петербурге участвуют ОАО `ПСБ`, филиал ОАО `Банк `Первое О.В.К.` и филиал ЗАО `АБ `Газпромбанк`. Кстати, она во многом перекликается с целевой программой развития ипотеки на 2002- 2012 гг., подписанной еще губернатором В. Яковлевым. Только тогда она оценивалась в 1,1 млрд руб., которые так и не нашли для ее финансирования. Однако есть и существенное отличие: тогда ипотека ориентировалась в основном на первичный рынок, теперь акцент смещается на приобретение квартир на вторичном рынке.

По данным Жилищного комитета, в Петербурге 550-600 тысяч очередников. А до 2012 года по программе намечено выдать около 9,5 тысячи кредитов. В 2004-м на эти цели выделено 80 млн руб. До конца нынешнего года может быть выдано лишь 800 ипотечных кредитов.

Беспроцентная бюджетная субсидия предполагается только в рамках социальной нормы общей площади жилья (например, для семьи из двух человек - 42 квадратных метра). На соответствие условиям бюджетной ипотеки готовы претендовать не более 5 тыс. человек, из которых далеко не все окажутся состоятельными.

Как видите, кредитование новостроя упорно не вписывается в ипотеку. Новые дома для очередников в лучшем случае возводятся в некоторых городах РФ за счет госбюджета или кредитуются банками. Причем банки на это идут крайне неохотно и только под залог недвижимости (как правило старой квартиры).

В Петербурге, например, известны лишь единичные проекты типа тех, что реализованы Балтийским банком в рамках его договоров с `Союзпетростроем` и 14 ведущими строительными компаниями Петербурга. Причем дальнейшее развитие кредитования первичного рынка одно время затормозилось: строительные фирмы сочли банковские условия кабальными для себя.

Попыткой преодолеть эти противоречия можно считать недавние программы `Промышленно-строительного банка СПб` по приобретению строящегося жилья в рамках договоров между банком и компаниями ООО `Гатчинский ДСК`, ЗАО `Жилстройинвест`, ООО `КТЦ `Профит`, ЗАО `Северный город` и ЗАО `Трест 47`.

Кроме того, отмечен альянс трех банков (`Промышленно-строительного банка СПб`, банка `Санкт-Петербург` и Сбербанка) с ЗАО `УК СК `Эталон - ЛенСпецСМУ` для финансирования проекта `Золотая гавань`. Однако на массовых клиентов при этом строители не рассчитывают.

И в этом случае ипотека сможет обслужить только богатых. По подсчетам СК `С.Э.Р.`, в процесс покупки-продажи жилья вовлечено чуть более 5% населения России, хотя предполагалось, что с помощью ипотеки их круг до 2007 года удастся расширить, по крайней мере, до 15-20%. То есть вовлечь в оборот средства среднеобеспеченных граждан.

Напомним также, что на Западе ипотека служит способом не только решения жилищной проблемы, но и сохранения накоплений для самых широких слоев населения. В России же пока ни одна из ипотечных программ не доросла до выпуска ценных бумаг.

В последнее время, впрочем, появились их суррогаты, внедряемые управляющими компаниями через ПИФы. Связываться с подобными схемами вложения капиталов рискованно для вкладчиков. Получат ли они в действительности жилье по этим бумагам, неизвестно.

Однако сами компании ничего не потеряют, если вернут под различными предлогами и вложенные средства, и некоторые проценты по ним: ведь в перспективе цены на жилье могут утроиться, а к 2010 году - вырасти в 5 раз. Особенно если изменится российское законодательство и будут приняты федеральные законы `Об ипотечных ценных бумагах`, `О стройсберкассах`, `Об оптимизации жилищной ипотеки` и `О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья`.



СПРАВКА

В Петербурге, по неофициальным данным, в 2003 году выдано около тысячи ипотечных кредитов, а в 2004-м их ожидается несколько тысяч. Прогноз правительства Петербурга скромнее - 1,5 тысячи кредитов. По подсчетам специалистов петербургского филиала `Внешторгбанка`, такой кредит удается получить одному из десяти обратившихся в банк.

По данным риэлтеров, в Петербурге в год заключают до 60 тысяч сделок с недвижимостью. В том числе лишь 400-500 - с использованием ипотечных кредитов