Быть может, к лучшему, что потенциальные покупатели жилья медленно и с опаской реагируют на ипотеку. И хотя все чаще от россиян слышишь: `Весь мир живет в кредит, пора и нам брать жилищные ссуды`, тем не менее вызывает сомнение обоснованность стоимости жилья



Дутые цены на рынке недвижимости очевидны, хотя строители и кивают на производителей стройматериалов, ссылаясь на постоянное удорожание импортной отделки и другое. Но как объяснить то, что новая 1-комнатная квартира в провинции стоит $20 тыс., а в регистре государственного Бюро инвентаризации она же оценивается в $5 тыс.?

Парадоксальна и стоимость `хрущевки` площадью 28 кв. метров в Петербурге - $35 тыс., такая же цена квартир площадью 40 кв. метров в Берлине, Праге, Будапеште, где качество строительства и уровень жизни населения выше, чем в России. Все это вызывает сомнения даже у остро нуждающихся в жилье, и ипотека занимает лишь 1% от всех операций с недвижимостью.

Международный валютный фонд регулярно публикует доклады о состоянии и тенденциях развития мировой экономики. В последнем приводятся данные о резком (25-30%) росте стоимости жилья в США и Великобритании. Отчасти это объясняется ростом иммиграции и низкими ипотечными ставками, тем не менее эксперты констатируют бум на рынке недвижимости, который согласно математическому анализу при вероятности в 40% может закончиться крахом рынка жилья.

Российское правительство с 2005 года намерено снизить налоговые пошлины при оформлении ипотечных договоров, что, возможно, подстегнет индивидуальных инвесторов и даст толчок ипотечной кампании. Тем не менее договаривающимся сторонам (банк - строители - клиент) не стоит забывать мировой прецедент бума, когда афоризм `мой дом - моя крепость` для защиты капитала потерял свое значение.

В 1990-м рухнул рынок недвижимости в Японии, чему предшествовали кризисные колебания в финансовом и индустриальном секторах экономики. Пользуясь дешевыми ипотечными кредитами, население лихорадочно скупало дома, квартиры, землю не только на своих островах, но и в Европе, надеясь на недвижимость как на единственно надежное место сохранения капитала.

Однако вслед за финансовым кризисом последовало крушение рынка недвижимости, цены на землю упали на 80%, на квартиры в Токио - на 25%.

В середине 1990-х минфин Японии опубликовал сообщение о том, что банки из-за невозвратов по выданным кредитам потеряли около $600 млрд. До сих пор страна в состоянии экономического застоя. Частные инвесторы не доверяют фондовому рынку, а население - банкам с низкими процентными ставками по депозитам. В условиях экономической стагнации растет число банкротств. В 2003 году их было в 5 раз больше, чем 10 лет назад. Причем разоряются в основном те, кто не выполнил обязательства по кредитам под недвижимость.

Россия уже пережила похожую ситуацию - резкий рост цен на жилье накануне дефолта. Чем обернется ценовая гонка последних двух лет, пока непонятно. Но горький опыт Японии не стоит сбрасывать со счетов.