Рынок управления коммерческой недвижимостью постепенно привлекает внимание профессиональных инвесторов, представляющих отраслевые паевые инвестиционные фонды



ОПИФы, ориентированные на инвестиции в реальную экономику, появились в России чуть больше года назад. Тогда на волне благоприятной фондовой ситуации многие из них показывали сказочные уровни прибыли, поднимаясь до 300 с лишним процентов годовых. Биржевой спад нынешнего года заставил многих аналитиков и инвесторов пересмотреть отношение к отраслевым ПИФам, в которых сегодня чаще видят инструменты долгосрочных, а не коротких вложений. Характерен такой подход, в частности, для фондов недвижимости.

Принцип участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости заключается в том, что, покупая пай фонда, инвестор становится прямым владельцем объекта недвижимой собственности или его части. Все операции при этом пайщик осуществляет не с недвижимостью, а с паями.

Изначально фонды недвижимости рассматривались как более надежная альтернатива прямому инвестированию в строительные проекты непрофильными инвесторами. При работе со строительной компанией напрямую инвестор отвечает как самой недвижимостью, так и может понести потери из-за падения цен на нее. В распоряжении фонда, как правило, находится несколько объектов в разных регионах. Если с частью из них возникнут проблемы, убытки будут перекрыты оставшимися активами, и на стоимости пая, а значит, и на инвесторе это отразится в меньшей степени. То есть и девелоперские, и инвестиционные риски в фонде, в отличие от прямых вложений в недвижимость, диверсифицированы, тем более что большинство фондов минимизирует риски, работая с разными застройщиками.

Еще одно преимущество фондов недвижимости заключается в том, что их участники могут на законных основаниях экономить на налогах. Согласно Налоговому кодексу плательщиками налогов в России признаются физические и юридические лица. Формально же паевой инвестиционный фонд нельзя отнести ни к тем, ни к другим: ПИФ в законодательных актах именуется имущественным комплексом без образования юридического лица. А раз ПИФы в качестве плательщиков налогов не указаны, налогообложение по отношению к ним на практике не применяется. В то же время инвестиции в уже функционирующую коммерческую недвижимость, в отличие от вложений в строительство, практически не востребованы инвесторами. В этой сфере до сих пор специализируется только один фонд - `Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость`, которому принадлежит действующий бизнес-центр.

Тем не менее аналитики прогнозируют, что данное направление паевого инвестирования будет развиваться. Риски в данном случае минимизированы, схема понятна и прозрачна: есть бизнес-центр или иной объект, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные расходы и комиссия управляющей компании. Эта прибыль распределяется между пайщиками. Перспективы зависят от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Вовремя делаются инвестиции в модернизацию и развитие объекта - вырастут его стоимость и арендные платежи. Соответственно увеличатся стоимость пая и доход по нему.

На сегодня для фондов данного типа существует две схемы владения объектом недвижимости: напрямую или через любое юридическое лицо. Вторая, надо заметить, менее интересна для пайщиков: в этом случае операции с недвижимостью проводит юридическое лицо, и отсрочка налоговых платежей исчезает.

Разумеется, применительно к фондам недвижимости действуют те же рыночные законы, что для фондов акций: чем выше рискованность вложений, тем выше доходность. Из-за рисков, сопутствующих строительству, девелоперские фонды считаются самыми рискованными среди ПИФов недвижимости. Но и прогнозируемая доходность по ним выше, чем у фондов коммерческой недвижимости. По прогнозам участников рынка, первые могут приносить пайщикам около 30-40% годовых в рублях, а вторые - только 12-20%. Впрочем, и такую доходность при относительно небольшом риске сейчас не могут принести ни банковские депозиты, ни вложения в ценные бумаги. По прогнозам, в ближайшее время этот сектор рынка будет динамично развиваться.

Единственное, что может помешать бурному развитию ПИФов, связанных с коммерческой недвижимостью, - высокая начальная стоимость пая, начинающаяся по существующим оценкам с 500 тыс. рублей.