К концу года цены на новые квартиры повысятся на 11-15%, по сравнению с сентябрем 2004-го. Следовательно, цена средней двухкомнатной квартиры окажется около $50 тыс. К такому выводу пришли участники `круглого стола`, в котором участвовали представители строительных компаний и правительства Петербурга



Главной темой дискуссий стала ситуация в одном из секторов рынка городской недвижимости - на первичном рынке жилья. Волновало в первую очередь, что будет с ценами на жилье? Сократятся или увеличатся объемы строительства? Какова будет в ближайшей перспективе активность покупателей квартир?

Все это критерии мониторинга, который ведут маркетологи практически всех крупных строительных и девелоперских компаний Петербурга. Сегодня в городе наблюдается тенденция, которая не соответствует общей динамике развития рынка недвижимости: практически во всех регионах РФ, включая Москву, цены на недвижимость или перестали расти, или даже снизились. В Петербурге же после весенне-летнего спада рынок вновь на пороге очередного скачка цен на недвижимость.

Руководители ЗАО `УК СХ `Эталон-ЛенСпецСМУ` и `М-Индустрия`, которые участвовали в заседании `круглого стола`, считают, что снижение цен на новое жилье было временным. Основная причина - в снижении активности покупателей, которое отрегулирует рынок. Квартиры в построенных домах надо продать. Если предложение превышает спрос, то пополнение оборотными средствами подрядчиков замедляется. Как следствие - снижаются темпы ввода в строй новых домов. И, таким образом, вновь восстанавливается баланс спроса и предложения. Сейчас как раз и наблюдается такая картина: в последнее время сдается в эксплуатацию на 28% квадратных метров жилья меньше, чем прежде...

Поэтому достичь ежегодного ввода 3 млн квадратных метров - того объема, который запланировало правительство Петербурга, реально не раньше 2007 года. Для этого должны быть созданы такие условия, чтобы крупные компании приобретали ежемесячно, по крайней мере, одно пятно под застройку. Тогда сохранятся в секторе домостроения те темпы развития, которые сложились в 2003-м. В таком случае переход от нынешнего показателя в 2 млн квадратных метров жилья в год до запланированного произойдет как раз через 3 года.

Ситуацию на петербургском первичном рынке, пояснили в ЗАО `УК СХ `Эталон-ЛенСпецСМУ`, сложно сравнивать со столичной по двум причинам: в Москве, во-первых, сконцентрировано около 70% капиталов страны, а, во-вторых, ежегодно строят 1,5 млн квадратных метров жилья за счет бюджета. В `Координационном центре по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве` полагают, что в городе на Неве сложились объективные условия для дальнейшего роста цен на жилье.

Один из факторов - нехватка земли в районах с обустроенной инженерной и социальной инфраструктурой. Это приведет к необходимости освоения новых территорий или выделения районов для комплексной застройки. Теоретически это должно удешевить расходы строителей за счет концентрации ресурсов, эффективности использования техники и снижения транспортных издержек. Однако на практике на строительные компании ложится солидная часть инфраструктурных затрат. Поэтому цена одного квадратного метра жилья растет. Среди других факторов - рост стоимости строительных материалов и покупка недвижимости как средство вложения капитала.

Впрочем, сильное влияние последнего фактора в строительных компаниях отрицали. И тем не менее его нельзя недооценивать. Почему - это уже отдельная тема для разговора.

В ООО `Центр развития проектов `Петербургская недвижимость` обратили внимание, что косвенно на рост цен в секторе домостроения повлиял банковский кризис: в банках вместе с крупными строительными компаниями разрабатывали проекты, которые позволяли бы привлечь дополнительные капиталы на первичный рынок через паевые инвестиционные фонды, доля которых могла бы в обозримом будущем достигнуть 15%. Начало реализации этих проектов намечалось на осень. Однако теперь его отложили до лучших времен.

По этим же причинам затруднен выпуск крупными строительными компаниями облигационных займов. Это удается лишь немногим фирмам.

Итак, откладывать покупку квартиры в надежде, что цены на нее снизятся, в Петербурге пока не приходится. Если так будет продолжаться и дальше, то улучшить жилищные условия в городе смогут только богатые, а всем остальным, даже среднему классу, уготована судьба ютиться в тесноте.