Рынок недвижимости нуждается в крупных инвестициях. Сегодня строительные компании в качестве источников финансирования используют наряду с собственными средствами банковские кредиты, и в некоторых случаях - корпоративные займы. Закрытые паевые инвестиционные фонды, которые начали создаваться недавно, также могут стимулировать приток денег в строительство



Полная зависимость от конъюнктуры фондового рынка делает паи открытых и интервальных фондов достаточно волатильным инструментом. В то же время на финансовом рынке складывается сегодня благоприятная ситуация по вложениям в недвижимость: снижается доходность по ценным бумагам и валютным вкладам; одновременно наблюдается неуклонное удорожание торговых и офисных помещений, а также жилого фонда.

Закрытые паевые инвестиционные фонды позволяют привлекать средства на длительный срок, что вполне соответствует задачам инвестирования в недвижимость. `Рынок укрупняется - а значит способность застройщика внести большую сумму денег будет одним из главных преимуществ. Пока большинству потенциальных инвесторов не совсем понятны законы формирования рынка, поэтому они не хотят рисковать. Мы же предлагаем прозрачный и понятный механизм, который позволит компаниям финансировать строительство, а нам - эффективно управлять проектами`, - говорит директор управляющей компании `Конкордия Эссет Менеджмент` Павел Зюбин. УК создала в Москве первый инвестиционный фонд недвижимости. Фонд пока работает с проектами высокой доходности, но с приходом коллективных инвесторов, отмечает

П. Зюбин, интерес вполне может сместиться к объектам с более низкой доходностью.

С точки зрения законодательства формирование закрытых паевых инвестиционных фондов вполне определилось. Их деятельность регулируется Законом `Об инвестиционных фондах` и постановлением ФКЦБ (от 14.08.2002 N 31), которое определило состав и структуру закрытых ПИФов. В начале этого года ФКЦБ внесла в постановление изменения, позволившие закрытым фондам приобретать паи и акции акционерных обществ, чьи проспекты не были зарегистрированы. По данным регионального отделения ФКЦБ в Северо-Западном федеральном округе, таких компаний в округе достаточно много.

Закрытых паевых инвестиционных фондов в России, и в частности в Петербурге, еще мало. В городе их зарегистрировано четыре: три закрытых ПИФа сформировала УК `КИТ` и один - УК `Свиньин и Партнеры`. Вместе с тем в округе действует 35 ПИФов под управлением 11 УК. Если закрытые фонды действительно привлекательны, то почему их так мало? В силу новизны закрытые фонды не упомянуты во многих нормативных актах.

Так, нечетко прописана пока схема налогообложения участников. Поскольку фонд не является юридическим лицом, то он не платит налог на имущество и НДС (пайщики платят подоходный налог при ежегодном получении прибыли и в момент погашения пая). По мнению экспертов, этот законодательный пробел может быть использован застройщиками для минимизации налогообложения.

Еще одна проблема связана с особенностями регистрации закрытых фондов. Имущество таких ПИФов представляет собой общую долевую собственность. Но фонд не является юридическим лицом, поэтому неясно, на кого регистрировать имущество. Если на пайщиков, то возникает много вопросов по поводу их состава (юридические лица, физические лица, нерезиденты). Как сообщили в региональном отделении ФКЦБ, в Северо-Западном федеральном округе по действующему Закону `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество` для подтверждения права собственности достаточно представить список дольщиков либо учредителей.

По прогнозам экспертов, первыми покупателями паев закрытых фондов, скорее всего, будут крупные инвесторы, которые потом их смогут продавать в розницу. Еще одним доводом в пользу появления крупных инвесторов на первом этапе создания закрытых фондов является то, что создание закрытых ПИФов капиталом менее $10 млн нецелесообразно из-за высокой себестоимости операций и небольшой скорости оборачиваемости капитала на рынке недвижимости. А поскольку срок формирования закрытых ПИФов не должен превышать трех месяцев, то УК должна заранее найти инвесторов.

Основной целью закрытых фондов является строительство объектов недвижимости для их последующей продажи и сдачи в аренду. Пока этот способ относится к строительству элитного и загородного жилья, а в области массового жилищного строительства данная схема не входит в сферу приоритетных направлений. Но уже появляются первые ласточки. УК `КИТ` в начале года подписала соглашение с АИЖК и Первым специализированным депозитарием, целью которого является формирование рыночных механизмов для привлечения долгосрочных капиталов в жилищное строительство в тех регионах, где развита общефедеральная система ипотечного жилищного кредитования.