В правительстве Петербурга сложилось мнение, что в городе исчерпаны резервы, которыми располагают местные инвесторы. Поэтому предпринимаются попытки привлекать ресурсы из других регионов и стран. Первым шагом в этом направлении можно считать появление закона `О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга`, где введено понятие `стратегический инвестор`. В дальнейшем планируется конкретизировать, какие льготы может получить такой инвестор от правительства города.
Прецедентом такого партнерства можно считать опыт взаимодействия с предпринимателями Финляндии и Швеции, при участии которых заканчивается строительство Юго-Западных очистных сооружений.
Сейчас аналогичные механизмы предполагается запустить в Красносельском районе, где китайские инвесторы намереваются освоить земельный участок площадью 180-300 га и вложить в проект застройки около $1 млрд -1,5 млрд.
Третий крупный проект - расселение `хрущевок` вместе с московскими инвесторами в рамках соглашения с правительством Москвы. В мае мэр Москвы Ю. Лужков заложил первый камень в основание жилого дома на месте будущего экспериментального квартала Петербурга. В проекте предполагается участие транснациональных компаний.
Однако больше примеров подобного плана пока нет. Да и то нет уверенности, что планы будут реализованы в полном объеме: китайцы проводят предпроектные изыскания, бизнес-план ими еще не представлен. Москвичи не спешат наращивать обороты...
При этом петербургские компании для диверсификации бизнеса в свою очередь реализуют крупные инвестиционные проекты в Москве и других городах страны. В принципе они готовы вкладывать больше средств и в своем родном городе. Правительству Петербурга предложен ряд проектов.
Скажем, в группе компаний `Бекар` вынашивают проект комплексного развития одного из микрорайонов Выборгской стороны как `Делового сити`, где присутствуют уже 30 инвесторов. В новое строительство привлечены миллионы долларов. Однако пока нет ответа на важнейшие вопросы: как быть с недвижимостью, принадлежащей частным собственникам и не вписывающейся в проект комплексной застройки? В какой степени город сможет финансировать услуги консультантов, брокеров, управляющей городской недвижимостью компании?
Все эти функции фактически ложатся на группу `Бекар`. Поэтому пока системного подхода не получается. Реализуют лишь пилотные проекты, связанные с продажей имущества, не приносящего собственникам дохода, или связанные с перепрофилированием недвижимости.
В компании `БалтИнвестСтрой` предлагают вариант оптимизации участков, которые заняты воздушными высоковольтными линиями электропередач. С учетом прилегающих к ним территорий площадь только одного из высвобождаемых участков оценивается в 300-350 тыс. квадратных метров.
Основная проблема в том, что владелец электромагистралей пока не располагает средствами на модернизацию сетей. Да и удовольствие это дорогое: чтобы освободить зону в 300-350 тыс. квадратных метров, в перекладку сетей нужно вложить около $55 млн. А всего стоимость проекта застройки может составить не менее $300 млн.
Если разбить эту территорию на лоты, то стоимость застройки окажется, скорее всего, неподъемной для отдельных строительных организаций. Ситуация изменится, если найдется компания, которая займется комплексной застройкой высвобождаемых земель. Для этого, правда, необходимо разработать концепцию перспективного развития территорий с определением планировочных и градостроительных характеристик.
Однако возникает тот же вопрос: за чей счет это будет сделано? Частный бизнес не вынесет всех финансовых нагрузок, связанных с инфраструктурной подготовкой участков и затратами при реализации проекта.
Или другой пример: попытка комплексного освоения территорий - проект технопарка компании `Сканска`. Образовано агентство по развитию территории, приобретен участок, создаются инженерные коммуникации. Идет поиск инвесторов, которые расположат на этой территории свои объекты, оплатив затраты девелопера по подготовке проекта...
С другой стороны, немало случаев, когда земельные участки приобретают для последующей перепродажи (целиком или по частям), а покупатель только делает вид, что занимается застройкой. Это стало привычным и весьма доходным бизнесом в Петербурге. И это не устраивает правительство города. Поэтому оно стремится само выступать в роли девелопера. В частности, город удерживает за собой контроль за жилищным проектом в Каменке и Коломягах, а также за бизнес-территорией Пулково-3.
Однако проблема в том, что порожденная им госструктура не имеет достаточно средств. Документацию разрабатывали на бюджетные средства и кредиты - в основном под гарантии города. Потом все эти объекты продавали на торгах. А конкретный инвестор непосредственно строил объекты. Правда, особой выгоды подобные госструктуры городу почему-то не приносили.
По-видимому, дело в условиях работы агентств по развитию территорий. Пока, чаще всего, они создаются по принципу резервирования территории. Без уточнения прав и обязанностей сторон. Поэтому риски инвестиций в такие проекты настолько высоки, что отпугивают многих потенциальных инвесторов. Сейчас разрабатывают проект новых нормативных документов, регламентирующих деятельность агентств по развитию территорий. В его основу намечено положить опыт Запада, который проверен десятилетиями.
В КУГИ считают, что принцип резервирования территорий с созданием агентств должен ограничиваться так называемыми депрессивными территориями. Это должны определить после экономического анализа состояния территорий. Если будет установлено, что участок земли способен в ближайшей перспективе привлечь инвесторов, то его следует передавать инвесторам через процедуру торгов.
Иными словами, выставлять на продажу пул пятен под комплексную застройку с определенными обязательствами со стороны инвесторов. В свою очередь, город должен найти способы компенсации части затрат частных компаний, связанных с модернизацией инженерной инфраструктуры и строительством социальных объектов. Об этом, правда, правительству Петербурга и инвесторам придется договариваться.
Пока намечено стимулировать в основном домостроение, возведение объектов торговли и бизнес-центров. Наукограды и инновационные технопарки в эти рамки не вписываются. Для их реализации требуется принятие федеральной программы с указанием реальных источников финансирования. Иначе частный капитал в этот бизнес не пойдет.
|