В России меняется законодательство. В стране слишком много зданий-памятников, и государство их все содержать не может. Потому памятники предлагают выставить на торги



Однако раньше в России ничего подобного не делали. Потому сейчас среди специалистов развернулись дискуссии, как эффективнее использовать имущество, которое имеет историческую ценность. Особенно это актуально для Петербурга, где практически весь центр - сплошь памятники архитектуры.

По данным Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга, их число в городе превышает 7 тысяч. Для начала неплохо было бы разобраться, что и кому принадлежит. Дело в том, что часть зданий - в городской, а часть - в федеральной собственности. Часть имеет двойственный статус (находится и в федеральном, и в городском пользовании).

Вопрос в том, кто на самом деле хозяин таких зданий. Некоторые строители и риэлтеры считают, что часть памятников внесена в реестры не вполне обоснованно: внятных критериев оценки исторических или культурных ценностей в сфере недвижимости нет. А в `Союзпетрострое` готовы привести примеры, как конкретные здания в центре города неоднократно меняли свой статус.

Отсюда вывод: список памятников вполне можно уменьшить и выставить их на инвестиционные торги еще до того, как изменится российское законодательство.

Противоположной точки зрения придерживаются петербургские ученые. Скажем, в НИИ `Спецпроектреставрация` настаивают на том, чтобы распространить статус памятников не только на отдельные строения, но и на основные панорамные ансамбли Петербурга. Прежде всего - вдоль Невы, чтобы сохранить ее от строительных переделок в будущем.

Это, кстати, не противоречит мировой практике: в ряде старых городов Европы памятными зонами считаются целые районы. А в Институте исследований Санкт-Петербурга придерживаются мнения, что охранять следует не только объекты, но и сами принципы формирования исторической среды центра, вводить ограничения на застройку соседних с памятниками территорий, то есть охранять не только здания, но и прилегающую к ним землю. В Германии, скажем, такой порядок регулируют ландшафтные программы...

В Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов уверены, что усложнение процедур отобьет у инвесторов охоту вообще связываться с объектами в центре города. И так в четырех исторических районах запрещено всякое новое строительство, за исключением отдельных участков - так называемых лакун.

Строители предлагают расширить эти зоны, увеличив список, как минимум, до 400 лакун. Это предложение рассматривают в правительстве города. Если это не сделать, то просто негде взять средства для сохранения исторического облика Петербурга, и многие памятники в конце концов разрушатся сами по себе...

Консультант из Германии профессор Хармут Дитерих, правда, предупреждает: как показывает мировая практика, наивно полагать, что, мол, на здания-памятники найдется сразу же масса охотников. В Германии, например, это весьма специфический рынок, который привлекает только тех, у кого есть проекты извлечения из такой недвижимости исторической ренты. Например, состоятельные туристы готовы больше платить за то, чтобы остановиться в зданиях, овеянных славой прошлых лет.

Руководство многих солидных банков, по традиции, предпочитает размещать офисы в исторических особняках...

Однако при оценке учитывается баланс достоинств и недостатков объекта с учетом требований законодательства об охране памятников. Основной минус - повышенные расходы инвестора на ремонт и содержание такой недвижимости. Конституция Германии защищает в первую очередь собственность. И если государство обременяет собственника (арендатора) обязательствами сохранять объект в неизменном виде практически вечно, то он вправе рассчитывать на налоговые льготы, которые бы компенсировали дополнительные затраты.

Величина льгот, как правило, вытекает из уровня ставки капитализации объекта. Когда его выставляют на торги, то обычно инвестиции в модернизацию и затраты на последующую охрану восстановленного здания вычитают из рыночной стоимости объекта.

Иными словами, памятники в Германии фактически выкупают по остаточной стоимости с учетом предоставления налоговых льгот на 10 лет. Чаще всего такие объекты передают не в собственность, а в аренду на 30-40 лет с правом автоматического продления аренды при отсутствии нарушений условий договора. При этом долгосрочный арендатор вновь получает льготы: считается, что через 30-40 лет он должен еще раз потратиться на капитальный ремонт здания-памятника, чтобы сохранить его облик неизменным.

Такая приватизация направлена на стимулирование дальнейшего градостроительного (пространственного) развития городских территорий. При этом фактически государство передает собственникам свои функции по охране тех зданий-памятников, которые не может содержать за счет бюджета...

В Московском госуниверситете геодезии и картографии полагают, что европейский опыт заслуживает распространения и в России. Столичные ученые, являющиеся в стране одними из лидеров в сфере оценки недвижимости, вообще предостерегают от увлечения продавать землю и здания в регионах по принципу `как можно дороже`.

Этот тезис выглядит абсолютно правильным, но при ближайшем рассмотрении оказывается некорректным и практически нереализуемым. В частности, потому что перекрывает путь инвестору для повышения капитализации своего имущества. А это в принципе ограничивает развитие рынка.

Однако было бы неверно продавать недвижимость и как можно дешевле, а то и вовсе раздавать ее `хорошим` инвесторам бесплатно: по сути, это приводит к тому, что на рынок попадают недооцененные активы. А это создает почву для коррупции и подпитывает криминальное предпринимательство.

Европейский опыт учит находить баланс между общественными нуждами, интересами государства и предпринимателей. Он показывает: договориться о цене выкупа госимущества сторонам нельзя в принципе. Поэтому дискуссии о том, как приватизировать исторические памятники, можно продолжать бесконечно.

Выход, как подсказывают в Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, - в поиске компромисса, который как раз и будет являться реальным уровнем рыночных цен. Рыночными они будут в том случае, если станут способствовать дальнейшему развитию рынка при выполнении поставленных перед государством задач. Для этого нужны пробные торги и база данных об уровне капитализации объектов после проведения торгов. Только тогда можно будет эффективно использовать петербургскую недвижимость.