Ипотека в России для большей части населения - понятие довольно абстрактное.

В то же время распространение ипотечного кредитования является одним из приоритетных проектов в стране, реализация которого может решить одну из социальных проблем - жилищный вопрос



Законодатели идут

навстречу заемщикам

На днях Госдума РФ одобрила в первом чтении пакет законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Предполагается, что изменения в законодательство активизируют рынок недвижимости, в том числе и развитие ипотечного кредитования. В частности, были одобрены проекты ФЗ `О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан`, поправки в ФЗ `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`, которые предусматривают защиту прав добросовестных приобретателей имущества, а также снятие обременения и ограничений при госрегистрации, возникающих на основе акта либо органа госвласти, либо органа местного самоуправления, поправки в Налоговый кодекс РФ, предоставляющие налоговые вычеты при продаже приватизированного жилья, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам на строительство.

Также приняты законопроект, снижающий размер госпошлины за обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке в обеспечение возврата кредита и поправки в Закон `Об ипотеке (залоге недвижимости)`, исключающие требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке и предусматривающие в случае приобретения за счет кредита жилого дома или квартиры и право собственности на земельный участок, на котором они расположены.



Объемы ипотеки вырастут

Правительство РФ рассчитывает, что в результате принятия пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья можно ожидать существенного оживления как ввода, так и приобретения жилья.

В частности, предполагается, что объемы ипотечного кредитования к 2010 году увеличатся более чем в 30 раз - с 9,5 млрд руб. в 2003 году до 340 млрд руб. При этом средняя обеспеченность жильем увеличится к 2010 году с 19,7 до 21,7 кв. метра на человека.

На сегодня около трети российских семей готовы взять долгосрочный кредит на приобретение жилья. При этом доля населения с доходами, достаточными для приобретения жилья по системе ипотечного кредитования, составляет, по данным из различных источников, 8-12% от общего числа семей. Развитие системы ипотечного кредитования позволит увеличить их число до 30%.

Однако не исключено, что эти расчеты в большей степени являются политической задачей, а их совпадение с реальностью остается под вопросом. Так, по данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, цены на жилье в России вырастут за 2004 год в среднем на 26%. И в дальнейшем снижения темпов роста цен на жилье не предвидится.



Регионы ждут определенности

Тем не менее, несмотря на заявленное развитие ипотечного кредитования, некоторые регионы в этом вопросе занимают выжидательную позицию. Так, например, по словам губернатора Ленинградской области Валерия Сердюкова, в регионе механизм ипотеки не будет запущен до решения этого вопроса на высшем уровне, хотя в настоящее время в Ленинградской области разработан пакет документов по ипотечному кредитованию. Однако они не заработают, пока этот вопрос не будет определен федеральным законодательством.

Тем не менее, по словам губернатора, объемы жилищного строительства в области растут: если в прошлом году было построено 435 тыс. кв. метров, то планы на этот год составляют уже 600 тыс. кв. метров. При этом жилищные вопросы в регионе правительство области старается решать за счет реализации таких целевых программ, как `Жилье для молодежи` и `Социальное развитие села до 2010 года`.

В рамках последней программы жилье для жителей сельской местности в 2004 году будет приобретено или построено в 17 муниципальных образованиях региона на общую сумму 38 млн руб. В целом же за период действия целевой программы планируется построить 1,669 тысячи индивидуальных жилых домов и тем самым улучшить жилищные условия более 2,3 тысячи сельских семей.



В Петербурге будет работать ипотечное агентство

В этом году в Петербурге новые квартиры с помощью ипотечного кредитования смогут получить, как минимум, 1,5 тыс. семей. Реализовывать политику ипотечного кредитования населения должно созданное в конце прошлого года ОАО `Санкт-Петербургское ипотечное агентство` (СПбИА). Основная цель предлагаемых агентством программ сводится к тому, чтобы сделать ипотечные кредиты доступными для простых граждан, а также минимизировать риски кредиторов.

В частности, агентство берет на себя обязательства по выкупу обязательств у банков в случае неплатежеспособности заемщиков. Предполагается, что общий объем ипотечных кредитов может составить 1 млрд руб.

Работа агентства по программе ипотечного кредитования для жителей города начнется не раньше июля 2004 года. Принимать заявки на начальном этапе будут непосредственно в банках, работающих по программе СПбИА, с июля 2004 года - через Городской консультационный центр.

Прием документов, их рассмотрение, а также выдачу кредитов будут осуществлять в банках, заключивших с СПбИА соглашение о сотрудничестве. Кредит предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья (долевое строительство и приобретение комнат не кредитуют) на сумму не более 70% от рыночной стоимости квартиры, 30% от стоимости квартиры заемщики оплачивают за счет собственных накоплений. При этом квартира оформляется в собственность заемщика и передается в залог кредитору на весь срок возврата кредита.

При среднем размере в 650 тыс. руб. может быть выдано 1,5 тыс. кредитов. В основном кредиты будут выдавать на 25 лет под 15% годовых (примерно 8,3 тыс. руб. в месяц). Минимальный доход семьи для получения кредита должен быть не менее $500-600 в месяц.

Активное участие в развитии ипотеки принимает и администрация Петербурга. Так, подготовлен закон о переселенческом фонде - домах временного проживания для заемщиков, не выполнивших своих обязательств. Также город намерен способствовать и выстраиванию системы рефинансирования банков, предоставляющих ипотечные кредиты, привлекая более дешевые и долгосрочные кредиты на рынок Петербурга с помощью ОАО `Санкт-Петербургское ипотечное агентство` и Федерального АИЖК.

Кроме того, администрация города планирует в рамках развития ипотеки решить жилищные проблемы некоторых очередников, имеющих накопления, недостаточные для выплат по кредиту. В настоящее время разработана процедура предоставления безвозмездных субсидий за счет средств городского бюджета. В течение 2004 года на субсидирование планируется выделить 80 млн руб., что позволит обеспечить жильем 500 очередников. Речь идет, прежде всего, о работниках бюджетной сферы - врачах и учителях.



Схемы кредитования

Тем не менее основными игроками рынка ипотечного кредитования остаются банки. Сейчас они реализуют несколько схем по предоставлению кредита на жилье.

Наиболее распространенная схема ипотечного кредитования в Петербурге, когда кредит предоставляют под залог приобретаемой недвижимости. В случае невозврата заемных средств кредит взыскивают за счет приобретенной квартиры. При наличии у покупателя собственной недвижимости банк может дать ему кредит под ее залог. В том случае, если заемщик не выплачивает кредит, банк имеет право забрать у него старую квартиру.

Кроме того, существует схема кредитования долевого участия с условием последующего заключения ипотечного договора. В таком случае после завершения строительства банк оформляет с заемщиком договор ипотечного кредитования под залог построенной квартиры. Как правило, в таких случаях выбор застройщика ограничен требованиями банка.

В среднем ипотечные кредиты предоставляют питерские банки на 10-20 лет. Минимальный размер кредита - $10-15 тыс. Процентная ставка составляет 10-18% годовых, однако, помимо ежемесячных выплат процентов, ипотечный кредит `утежеляют` еще дополнительные выплаты за открытие и обслуживание счета, выдачу кредита, услуги оценщика, подачу документов в кредитный комитет, нотариальное заверение, страховые взносы.

Как правило, ипотечный кредит предоставляется в размере, не превышающем 70% от стоимости жилья. Сумма выплат должна составлять не более 35-40% от ежемесячного дохода. Соответственно, кредит предоставляется при условии чистого или подтвержденного дохода в размере $700-1000 в месяц за последние 2 года.

Безусловно, подобные условия кредитования доступны далеко не всем россиянам, тем не менее, учитывая активное развитие механизмов жилищного кредитования и рост его объемов, участники рынка прогнозируют ипотечный бум уже в начале 2005 года. А это почти наверняка повлечет за собой еще больший рост цен на недвижимость.