В апреле начнутся экспериментальные торги участками под застройку по так называемой упрощенной схеме, идея которой инициирована рядом строительных компаний Петербурга
Упрощенная схема родилась не от хорошей жизни: просто при прежней городской администрации по ряду причин не подготовили достаточное количество площадок для застройки. Сбор всей документации, которая требуется для передачи земли в собственность, занимает не менее года.
По расчетам правительства, в ближайшие годы демографическая ситуация будет такова, что для удвоения валового городского продукта (и восполнения естественной убыли рабочей силы) Петербургу потребуется привлечь не менее 200 тысяч человек из других регионов. Этим работникам понадобится жилье. И чтобы не перегревать рынок дефицитом новых квартир в 2005-2006 гг. и не создавать предпосылок для дальнейшего роста цен на них, закладывать новые жилые здания надо уже сейчас. Поэтому нужно срочно выделять участки.
Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко считает, что альтернативы упрощенной схеме выделения земли под застройку, сегодня просто нет. Вице-губернатор Александр Вахмистров пояснил, что минимальный комплект состоит всего из 4 документов, достаточных для оформления договора о передаче земельного участка в аренду на 6 лет и для начала проектирования. Если арендатор действительно строит здание, то участок передают ему в собственность.
При определении оптимального срока аренды исходили из таких расчетов: средний срок подготовки объекта - 3 года, еще 2 года отводится для строительства. Поскольку сложно заранее просчитать конечную стоимость объекта в нынешних условиях (инфляция, рост цен на стройматериалы, изменения в федеральном и городском законодательстве), то компаниям дают дополнительный год для реализации планов.
Если застройщик не уложится в отведенные 6 лет, но выплатит все причитающиеся платежи, то его судьбу будут решать особо: или изымут участок, или пролонгируют права на него, но за дополнительную плату.
Механизм расторжения договоров об аренде в постановлении правительства Петербурга четко не обозначен. Таким образом, изъять участок можно будет только, если застройщик не сумеет доказать, что земля используется по целевому назначению. Но, как показывает практика прошлых лет, в Петербурге давно научились научно обосновывать все что угодно. Поэтому можно предсказать, что вероятность изъятий участков невелика. Кроме того, право на строительство можно переуступить.
Таким образом, нынешний механизм предоставления участков дает возможность для спекуляций. Участок можно взять в аренду, держать его 5 лет, подготовить проектную документацию, для проформы расчистить бульдозером землю, а потом с выгодой передать другому подрядчику. Смысл операции в том, что земля в Петербурге быстро дорожает, а свободных пятен в обжитых районах остается все меньше. Следовательно, новая форма выделения участков не снижает риски вложений средств населения в долевое строительство жилья. Ведь ситуация, при которой две или даже больше компаний могут продавать в одном доме квартиры, консервируется. От чего хотели уйти при отказе от прежней системы выделения пятен под застройку, к тому и пришли.
Несложно предугадать, какие строительные компании сумеют `застолбить` участки за собой: те, что окажутся `ближе` к Комитету по строительству.
Есть и другой щекотливый момент: ранее средства от продажи участков направляли на развитие инфраструктуры (инженерные сети, благоустройство), теперь арендная плата будет аккумулироваться в общем бюджетном котле. А практика опять-таки убеждает: что в этот котел попало, то имеет свойства растворяться в прочих расходах.
Кроме того, в договорах с застройщиками не уточняется, когда именно они должны зарегистрировать технические условия. А значит, заранее будет сложно рассчитать нагрузки на уже существующие инженерные сети, что грозит жителям близлежащих домов ухудшением снабжения их квартир теплом, водой и электричеством...
На заседании правительства Петербурга, где обсуждался вопрос об упрощенном порядке выделения участков под строительство, вице-губернатор Михаил Осеевский отметил, что речь идет о временной мере и что в новом порядке многое неоднозначно. Есть, например, риски выделения земель без гарантии того, что строительство на них начнется и будет завершено. Поэтому первые торги предложено считать экспериментальными. На них планируют выставить 10 участков, которые должны быть реализованы в апреле 2004 года. А в середине мая намечено подвести предварительные итоги.
Город таким образом рассчитывает получить больше денег в казну и собрать как можно быстрее.
|