Очередники получили шанс



Петербургское правительство приняло постановление, по которому очередники смогут получать безвозмездные субсидии на покупку квартир, но при условии что не менее 30% стоимости жилья они внесут сами. При этом субсидии будут предоставлять тем очередникам, кто возьмет в банке ипотечный кредит.

На `круглом столе` вице-губернатор города Михаил Осеевский сообщил, что правительство города рассчитывает выделить из бюджета на эти цели 70 млн руб. При очереди в 300 тыс. человек рассчитывать на бюджетную помощь смогут, конечно, немногие.

В разработанную схему включено недавно созданное Северо-Западное ипотечное агентство (на базе реорганизованного Северо-Западного филиала АИЖК). Пока новая структура окончательно не сформирована. По словам М. Осеевского, уставный фонд агентства планируют увеличить до 50 млн руб. Но для этого потребуется внести поправки в закон `О бюджете на 2004 год`, поскольку деньги на пополнение капитала городской структуры не были предусмотрены.

В перспективе агентство будет рефинансировать банковские кредиты. Условия их предоставления известны: срок - до 25 лет, по ставке 15% годовых (в рублях). Однако до сих пор неясно, как будут распределять государственные гарантии. Всего на 2004 год в федеральном бюджете на ипотеку заложено 2,5 млрд руб. По мнению М. Осеевского, город может рассчитывать на сумму не более 500 млн руб.

В схеме с субсидиями Северо-Западное агентство будет передаточным звеном между банками и заемщиками. Ему предстоит заниматься также недобросовестными заемщиками и в случае необходимости регулировать спорные ситуации.

На `круглом столе` вице-губернатор по финансам посетовал, что банки ведут себя пассивно в отношении ипотеки. Реально такие кредиты в городе предоставляют Северо-Западный банк Сбербанка РФ, банк `ДельтаКредит` (представительство), филиалы Райффайзенбанка и Национального резервного банка. Участников ипотеки немного, и это неудивительно. Несмотря на то что законодательная база в этой области сформирована, в ней еще много пробелов.



Правовые коллизии



В Петербурге до сих пор нет отселенческого фонда. В принципе он есть, но процедура переселения несостоятельных заемщиков не отработана, как отметил М. Осеевский. По его словам, такой законопроект `ходит по коридорам Смольного` и уже в марте будет внесен в ЗС. Дома временного проживания, кстати, предусмотрены в Жилищном кодексе.

Законодательство не дает четких ответов на вопросы защиты несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов квартир при совершении ипотечных сделок. Как отмечают правоведы, возникает огромное поле для вольного трактования законов на разных уровнях власти, в результате чего сделка может быть опротестована в суде. Банки стараются обходить в этом случае острые углы. В залог не оформляется квартира, если в ней проживают дети или прописаны третьи лица.

В Петербурге, как отмечалось на `круглом столе`, дома строят преимущественно на деньги дольщиков. Ипотечные кредиты выдают на этапе строительства, но это рискованные сделки. Договоры долевого участия, которые являются залогом, не регистрируют в ГБР. В случае судебного разбирательства заемщик с таким договором может столкнуться с непредвиденными коллизиями из-за нечеткого определения прав на квартиру.

Кредиты на строящееся жилье выдают филиалы Национального резервного банка, Райффайзенбанка и собирается Северо-Западный банк Сбербанка РФ. Правовой пробел банки пытаются обойти, комбинируя условия сделки. В НРБ кредит по контракту долевого участия предоставляют на 2 года под высокую ставку и под залог старой квартиры. После завершения строительства оформляют стандартный ипотечный кредит.

Проблему можно решить, создав централизованный государственный учет прав на объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства. Такой центр, между прочим, есть в Москве.



Парламент борется

за ипотечные льготы



Сегодня при покупке жилья гражданин не платит подоходный налог с суммы 600 тыс. руб. (фактически он налог платит, а через год ему деньги возвращают). Недавно планку подняли до 1 млн руб. А как сообщила на `круглом столе` депутат Государственной Думы Оксана Дмитриева, обсуждается дальнейшее увеличение не облагаемой налогом базы до 3,6 млн руб. Депутаты предлагают снять ограничения по процентной ставке (если она ниже двух третей ставки рефинансирования, то с превышения сегодня берут налог).

Однако разработанный комплект документов получил отрицательную оценку правительства, сообщила на `круглом столе`

О. Дмитриева. Так, комитет по собственности Госдумы обосновал свой негативный ответ тем, что налоговые льготы вызовут прилив средств в строительство, а следовательно, это приведет к повышению цен на жилье.

Огромный перечень изменений будет внесен в действующий Закон `Об ипотечных ценных бумагах`.

- Его быстрое принятие в конце прошлого года - чисто политическое решение, поэтому механизм реализации прописан недостаточно хорошо. Сегодня идет доработка закона, хотя вопрос регулирования выпуска и обращения ценных бумаг до сих пор является спорным, - рассказала президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова, принявшая участие в работе `круглого стола`.

Закон, тем не менее, нужен. По словам вице-президента НРБ Сергея Ильченко, сегодня наблюдается скупка квартир и даже целых подъездов с целью дальнейшей перепродажи. На рынке недвижимости появилось много спекулянтов, которые могли бы работать на биржах при обращении там ипотечных ценных бумаг, отметил он.

Ипотека в России, в том числе и в Петербурге, не стала массовой. На нее, по статистике, приходится 3% ВВП, в то время как в других странах - 50% ВВП. Но прогресс есть, это было отмечено и на заседании `круглого стола`. Основной преградой, которая сдерживает ипотечное кредитование, все же является низкая платежеспособность населения. В прошлом году средняя зарплата в Петербурге составила 7,5 тыс. руб., а получить кредит на покупку квартиры можно при доходах минимум 10 тыс. руб.