В Петербурге накоплен опыт по управлению и продаже госимущества. Однако теперь его необходимо систематизировать и упорядочить. Как - об этом наша беседа с директором ГУ `Фонд имущества Санкт-Петербурга` Людмилой Кулешовой



- В сфере управления имуществом предстоят перемены. Хотелось бы понять, какие ориентиры впереди, какие принципы помогут эффективнее использовать городское имущество?

- В первую очередь городу нужна комплексная долгосрочная программа развития. Такая программа сформирована в 2004 году. В ней намечена стратегия, связанная с использованием и реализацией объектов имущественного блока мегаполиса.

Второй важный момент: меняется порядок предоставления земельных участков, чтобы создать прозрачные условия на право проектирования и строительства, а также на выделение земельных участков для проведения проектно-изыскательских работ. Ранее подготовкой документации для освоения пятен под застройку занимались инвесторы. Это трудоемкая процедура: нужно обратиться во множество инстанций, включая Ленэнерго, Водоканал, СЭС, провести общественные слушания и оценку объекта...

Сейчас предстоит уточнить, кто должен готовить пакет документации для ИТК. Возможны варианты. Депутат ЗС Петербурга и председатель союза `Петрострой` Владимир Гольман предложил это поручить Фонду имущества, но пока вопрос не решен на законодательном уровне. И в фонде занялись подготовкой ряда объектов к продаже, хотя за счет чего финансировать эти работы - не указывалось. Официально же пакет документов на подготовку одного объекта стоит около 450 тыс. руб.

По уставу Фонда имущества его специалисты должны только готовить, проводить торги и публиковать информацию о них. Получается, что мы готовим пакет документов, не имея на это нормативно-правовых полномочий.

Поэтому второй вариант - поручить работу сотрудникам управления инвестиций, расширив его функции. Сейчас в Фонде имущества готовятся к передаче ряда объектов управлению инвестиций. Таким образом, можно будет сравнить опыт двух подразделений и лучше регламентировать процедуры сбора документации. Это надо сделать в любом случае, кто бы ни занимался подготовкой бумаг для ИТК. Ведь понадобится нанимать дополнительный персонал и устанавливать ему фонд зарплаты, а соответствующие суммы заложить в бюджет Петербурга.

Впрочем, не исключен и третий вариант - привлечение частных организаций, обладающих опытом работы с недвижимостью и хорошо себя зарекомендовавших на рынке. Первый опыт уже имеется: подготовлены договоры на подготовку документации по одному объекту и проектам 10 АЗС.

Условия таковы: заказ выполняется в течение четырех месяцев на средства подрядчика, а сумма вознаграждения ему включается в стоимость объекта, выставляемого на продажу, и перечисляется после проведения торгов. Заключение подобных договоров полностью соответствует Гражданскому кодексу РФ.

В любом случае инвесторы отстранены от подготовки документации. И это правильно. Ведь, как показала практика, в противном случае стоимость выполнения этих процедур обходится вдесятеро дороже. Почему? Одно из объяснений - взятки, которые требовалось дать для оформления бумаг. Фактически новая система способствует борьбе с коррупцией в госучреждениях Петербурга.

Замечу, что часть объектов оптимальнее не выставлять на торги, а реализовывать в рамках целевых программ и соглашений правительства Петербурга. Порядок осуществления таких проектов должен быть прописан законодательно.

- Людмила Васильевна, заставит ли новая система подготовки торгов пересмотреть взаимоотношения различных государственных ведомств, от координации действий которых зависят качество и время подготовки торгов?

- Нужно уточнить процедуры и порядок их проведения. Строительные организации предлагают оптимизировать дублирующиеся операции. Это регламентирует постановление правительства Петербурга, проект которого поручено подготовить вице-губернатору А. Вахмистрову. В нем, полагаю, учтут пожелания инвесторов. Представил свои предложения и Фонд имущества.

- Ранее были случаи, когда пятна под новое жилье доставались компаниям, у которых не хватало ресурсов для возведения домов. Потом реализовались такие подрядные схемы, которые, по сути, означали перепродажу прав строительства. Посредники извлекали прибыль, а конечная стоимость квартир в новом здании потом увеличивалась. Поставят ли новые условия проведения торгов заслон подобным спекуляциям?

- Основная задача процедур ИТК - продать объект на определенных условиях. Важно, чтобы при подготовке его к реализации условия выполнения работ и порядок возведения объекта были прозрачными, понятными и четко оговорены в договоре с инвестором. Тот, кто выиграл конкурс, вынужден соблюдать условия договора.

Механизм проведения торгов нацеливает на реализацию объекта по максимальной цене. При этом квалификация и репутация инвестора на рынке особого значения не имеют. Однако если при осуществлении надзора за строительством выясняется, что генподрядчик грубо нарушает условия договора или передает свои права другой организации, то результаты конкурса аннулируются, а тендер проводится заново.

В данном случае опять-таки важно, чтобы пакет документов для ИТК формировался не инвестором. И в составе самой комиссии не должно быть тех, кто занимается их подготовкой, чтобы исключить сговор между членами ИТК.

Можно утверждать, что новая система торгов дисциплинирует инвестора и упорядочивает контроль за ним.

- На продажу поступают не только земельные участки, но и аварийное жилье. В Петербурге найдутся тысячи домов, квартир и комнат, которые можно причислить к категории ветхих. А жилье такого типа иногда от аварийного отделяет лишь тонкая грань. Однако объекты, которые выставляют на торги, можно пересчитать по пальцам. И многие люди вынуждены обитать в условиях, которые наносят ущерб их здоровью... Есть ли способы активизировать процесс расселения аварийных домов?

- В Петербурге 44 аварийных дома, которые в соответствии с распоряжением губернатора нуждаются в расселении. Ряд объектов, к сожалению, в нынешних условиях оказывается неликвидным. В Фонде имущества не занимаются расселением квартир (на торги поступают объекты, в которых никто не живет).

Однако мы стараемся сделать все возможное, чтобы выставить на торги те объекты, которые могут быть проданы. Из указанного списка на торги в 2004 году выставлены два объекта - в Дровяном переулке и в пос. Лисий Нос (одноэтажный дом с участком под коттедж).

Проведение тендеров - процесс непростой. Механически увеличение количества тендеров не дает гарантии, что все объекты могут быть реализованы. Инвестор хочет получить прибыль от покупки. Сейчас, например, успешно продают земельные участки под строительство жилых зданий (все из них, что выставляли на торги в начале 2003-го, к концу года были проданы). А вот с окупаемостью проектов, связанных с аварийными домами, иногда возникают проблемы.

Например, дом на набережной реки Фонтанки выставляли на торги уже четыре раза, но покупателей на него так и не нашлось. Был объект, на который приходили посмотреть тридцать претендентов. Только ни один из них так и не стал покупателем. Расчеты показывали, что разница между затратами на осуществление проекта по модернизации здания и прогнозируемым доходом от продажи квартир в нем не превысит $50 тыс. А выставлять объект на торги менее чем за $350 тыс. для города не имело смысла...

И все же практика показывает, что аварийная недвижимость в Петербурге может успешно продаваться. Не случайно именно к нам за опытом ее продажи приезжали специалисты из Москвы. С аналогичными проблемами ведь сталкиваются и в других городах страны.

- Подобные проблемы имеют для города не только коммерческую, но и социальную составляющую...

- Мы уже обсуждали, что делать с рядом аналогичных объектов, со специалистами КУГИ. Нужны решения, которые лежат вне компетенции Фонда имущества.

Их можно найти. На это указывает успешный опыт продажи подвалов. Те из них, что находились десятки лет в аварийном состоянии, сегодня превратились в кафе, магазины, офисы и склады. А это влечет за собой рост коммунальных платежей, дополнительные поступления от налогов. Кроме того, укрепляются фундаменты, что улучшает общее состояние домов.

В 2003 году было продано 12 тыс. квадратных метров подвалов, что на 5 тыс. квадратных метров больше, чем в 2002-м. Общая выручка от их реализации превысила 82 млн руб. при стартовой цене в 48 млн руб. Как видите, польза от проведения торгов для города ощутимая.

По идее, в осуществлении подобных схем должны быть в первую очередь заинтересованы в муниципальных округах, чтобы интенсивнее выявлять объекты, пригодные для торгов. Однако пока активность проявляют далеко не во всех районах.

Судите сами: только от расселения аварийных квартир и комнат в 2003 году в КУГИ собрали 13 млн руб. Однако практически ничего из этих средств не досталось муниципалитетам...

- Каким вы видите структуру Фонда имущества в перспективе? Какими он должен обладать полномочиями?

- Правительство города должно выработать такие правила игры, которые стимулировали бы инвесторов активнее приобретать объекты недвижимости и быстрее реализовывать проекты их использования.

Фонд имущества должен получить статус продавца городского имущества не при КУГИ, как сейчас, а непосредственно при правительстве Петербурга. То есть было бы целесообразно привести городские органы управления и продажи госимущества в соответствие со структурой Правительства РФ.

Фонд имущества должен быть представлен на рынке недвижимости как равноценный его участник. Ведь госучреждение заключает договоры, которые относятся к гражданско-правовым сделкам или к актам купли-продажи. В этих договорах - две стороны. Соответственно они должны наделяться эквивалентными правами и обязанностями. От этого во многом зависит эффективность реализации городского имущества.

Кстати, уже сегодня в Фонд имущества нередко обращаются собственники с просьбами выставить принадлежащую им недвижимость на торги. Это указывает на то, что госучреждение приобретает все больший вес на рынке...

- В Петербурге потребность в покупках недвижимости через торги оценивается в десятки объектов в неделю. Пока же реализуются единицы.

- В Фонде имущества готовы к ускорению процедур по организации продаж. Однако к этому следовало бы призвать и другие городские структуры, от которых зависят темпы подготовки к торгам. В управлении инвестиций, в частности, собираются в перспективе готовить к ним по 30 объектов. Если там выйдут на 50 объектов в месяц - это уже заметный прогресс. Главное - добиться ритмичности торгов. Процесс не должен прерываться паузами в проведении тендеров. Инвесторы должны иметь доступ к информации, какие объекты и когда в долгосрочной перспективе могут быть выставлены на продажу. Иначе у инвесторов снижается интерес к покупкам.



Реализация объектов недвижимости в Петербурге в 2003 году

Фонд объектов Общий объем продаж Общая площадь объектов

Нежилой фонд 82,8 млн руб. 11899,2 м2

Жилой фонд 1,8 млн долл. 5058,9 м2