Склад ипотеки в развитие жилищного строительства в нашей стране пока незначителен. По разным оценкам, в России приобретают в рассрочку не более 1,5% квартир. В то же время темпы роста объемов ипотечного кредитования за последние годы быстро растут



По данным социологических исследований, до 80% населения нуждаются в улучшении жилищных условий, но лишь 1,5-2% из них могут приобрести квартиры или построить дом за счет только собственных средств. Что же сдерживает ипотечное кредитование?

В качестве главного фактора здесь называют отсутствие долгосрочных пассивов. С этим можно согласиться. Как показали исследования, проведенные экспертами Центрального банка РФ, активность на рынке ипотечного кредитования проявляют московские банки. Именно у них (согласно статистике) сосредоточена большая часть долгосрочных пассивов. Сбербанк РФ, аккумулировавший значительную часть вкладов населения (несмотря на низкие процентные ставки), тоже активно работает в области ипотеки.

Другой источник долгосрочных ресурсов - средства, предоставляемые иностранными организациями. Так, например, работает банк `Дельта-Кредит`. Он, кстати, в Петербурге предлагает наиболее выгодные условия по ипотеке, которые регулярно пересматриваются в зависимости от ситуации.

При использовании валютных пассивов как источника кредитования можно ожидать формирования в иностранной валюте и соответствующих активов. Это позволяет избежать рисков, связанных с изменением курса валют. Проведенное ЦБ РФ обследование действительно показало: доля валютных ипотечных кредитов в банках растет. Однако эта тенденция характерна лишь для московских банков. В Петербурге же доля валютных кредитов сокращается: в 2001-м она превышала 78%, а в 2002-м - уменьшилась до 68%.

Новым источником долгосрочных пассивов, необходимых для ипотеки, могут стать закладные. Принятый Закон `Об ипотечных ценных бумагах` создает для этого необходимую базу. Между тем для вовлечения банков в эмиссию этих бумаг нужны дополнительные усилия не только со стороны законодателей, но и исполнительной власти. ЦБ РФ предстоит разработать специальные требования банковского надзора и систему нормативов для эмитентов закладных.

Еще одним фактором, который сдерживает ипотеку, является отсутствие легализованного рынка жилья. Большинство сделок, связанных с куплей-продажей квартир, в настоящее время проводится с использованием наличных денег. Это подтверждают данные ЦБ о движении денег через кассы банков. В Петербурге в 2002 году поступило на счета в банках 15 млрд руб. наличными от реализации недвижимости, что совпало с оборотом первичного рынка жилья. В то же время средств, полученных от продажи недвижимости, оказалось значительно больше тех, что были предусмотрены на ипотечное кредитование.

В апреле-мае 2003-го ГУ ЦБ по Петербургу обследовало ряд банков с целью выявления соотношения наличных и безналичных расчетов в сфере недвижимости. Результаты несколько обескуражили: в апреле по этим операциям в кассы банков поступило свыше 2 млрд руб., а безналичных платежей - 155 млн руб. И в целом по стране темп роста наличного денежного оборота остается на высоком уровне и превышает темп роста безналичных расчетов.

Сделки в сфере недвижимости совершаются на крупные суммы, и перевод их в безналичную форму мог бы снизить риск потерь. А это способствовало бы увеличению ресурсов банков, используемых, в том числе, и в ипотечном кредитовании.