Вячеслав ЗАРЕНКОВ, генеральный директор ЗАО `Управляющая компания `Строительный холдинг `Эталон-ЛенСпецСМУ`:

`Монополистов следовало бы приструнить`

- Потенциал рынка жилья может быть значительно выше, чем сегодня. Существует ряд факторов, которые сдерживают его развитие. Главный - инженерные сети. Строительные компании зависят от монополистов, ведающих городской инфраструктурой. Очень сложно согласовать с Водоканалом и Ленэнерго вопросы по подключению новостроя к водным коммуникациям, тепло- и электросетям.

А после постройки дома возникают проволочки, затрудняющие его эксплуатацию: неясно, кому именно следует передавать инженерные сети на баланс... В общем, монополистов следовало бы приструнить.

Устаревшие СНиПы и нормативные документы осложняют планировку новых домов и жилых кварталов. Скажем, в двухкомнатной квартире не должно быть ни гостиной, ни гардеробной, даже если в ней намерен проживать один хозяин. Квартира должна быть рассчитана на проживание нескольких человек со всеми вытекающими особенностями планировки. А для того чтобы обеспечить всех желающих местом в гараже, необходимо выполнить множество условий.

В результате застройщик вынужден выбирать, что размещать: или детское дошкольное учреждение, или гараж. Площадей может оказаться предостаточно для строительства и того и другого объекта. Однако по старым нормативам их невозможно вписать в новый микрорайон.

Третья проблема - нехватка участков в Петербурге для застройки. Сейчас функции инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) переданы непосредственно правительству города. Ранее ИТК работала параллельно с торгами. Сейчас получить участок можно только по тендеру.

Проблема в том, что чиновники не в силах за короткий срок подготовить для застройки дополнительные участки: для каждого их них потребуется получить свыше сотни согласований из разных инстанций. Реально ожидать, что ситуация нормализуется лишь спустя 1,5 года.

Между тем строительные компании готовы освоить уже сегодня около 700 новых участков. Судя по всему, в ближайшее время им следует рассчитывать лишь на небольшие зоны для уплотнительного строительства домов в разных районах Петербурга.

В такой ситуации следовало бы активнее разрабатывать проекты по комплексной застройке. Однако отведение земель под новые микрорайоны - дело дорогостоящее: каждая такая зона может стоить $50-60 млн. Такие территории в одиночку даже крупным строительным компаниям не освоить... Короче, нужна новая градостроительная политика Петербурга на перспективу.



Светлана БОТВИЧ,

генеральный директор агентства недвижимости `Авторитет`:

`Государству поможет партнерство

с частным бизнесом`

- Сложно представить, как именно государство собирается активизировать расселение аварийного и ветхого жилья. Для этого должны быть созданы правовые рамки и выработаны инструменты реализации законов.

Вопрос, какое жилье считать ветхим, - спорный. Сейчас все чаще приходится сталкиваться с потребительским `рэкетом`. Яркий пример - действия одного из домоуправлений в центре Петербурга. Пять жильцов доказали, что слаженными действиями можно добиться того, что дом за 1,5 года на госсредства отремонтируют, благоустроят двор и выкрасят фасады...

А как быть, если при расселении дома один из жильцов, когда все уже выехали, вдруг меняет решение и отказывается выезжать? Ему нельзя отключить газ или воду...

В таких случаях все зависит от профессионализма риэлтера, от его умения работать с клиентом. По-видимому, государство должно интенсивнее развивать партнерство с частным бизнесом и учиться находить с ним взаимовыгодные проекты. Например, в Адмиралтейском районе Петербурга именное такое партнерство помогло начать проект по расселению дома площадью 6 тысяч квадратных метров под гостиницу...

Разумеется, сотрудничество государства возможно лишь с фирмами, чья репутация безупречна. Это, между прочим, создало бы дополнительные стимулы по выводу риэлтерского бизнеса из `тени`.



Михаил АФАНАСЬЕВ, заместитель генерального директора

информационно-правового центра `Источник`:

`Правовой вакуум не выгоден`

- Строительный рынок остается достаточно рискованным. Не случайно большинство страховых компаний отказывается обслуживать покупки жилья на первичном рынке. Только две страховые компании реально работают на нем. Причем рискуют обе стороны - инвестор и застройщик. Конечно, больше всего рискует покупатель. В год суды в Петербурге рассматривают по 250 дел по обращениям дольщиков.

Не каждый из участников конфликта по поводу квартиры обращается за юридической защитой. И все же год от года спрос на услуги юристов в сфере недвижимости растет. Все больше покупателей приводят юристов на заключение договора со строительными компаниями. Это, в свою очередь, повышает риски продавцов. Некоторые из них подчас небрежно относятся к договорам с покупателями. Причем эти документы в разных компаниях называют по-разному: договоры подряда, долевого строительства, совместной деятельности...

К сожалению, российское законодательство не содержит четкого определения понятия `долевое строительство`. В Петербурге многие суды не признают, что при этом дольщик получает определенные услуги. Тем не менее в сентябре 2002 года появился прецедент, когда Верховный суд РФ признал подобный договор бытовым подрядом. А отсюда вытекало, что дольщик попал под защиту закона о правах потребителя. В таком случае он мог требовать совсем иную компенсацию от застройщика за некачественно оказанные ему услуги, включая моральный ущерб и пени.

Правда, в этом случае Верховный суд РФ не привел четких аргументов для обоснования своего решения. Поэтому суды нижних инстанций по-прежнему в сходных ситуациях выносят разные решения.

Правовая неопределенность дестабилизирует строительный рынок. Известны случаи, когда юридическая практика замораживала работы на строительных объектах. Так, скажем, произошло с обустройством квартир в мансардах...

Правовой вакуум не выгоден ни подрядчикам, ни дольщикам. Но на законодательном уровне заполнить его не спешат...



Марина КРЫЛОВА, начальник отдела по работе с недвижимостью в жилищной сфере ГУ `Фонд имущества Санкт-Петербурга`:

`Нужно расселять ветхое жилье`

- В Петербурге нужно не только осваивать новые территории, но и расселять аварийное и ветхое жилье. К сожалению, этот процесс продвигается слишком медленно. Например, в 2003 году удалось расселить только 56 квартир (общая площадь около 4 тысяч квадратных метров). Это больше, чем прежде. И все же недостаточно: расселению подлежит, как минимум, 44 дома.

А вот когда они будут выставлены на торги, многое зависит от КУГИ. В целом это направление в правительстве Петербурга стараются усилить. Однако, по-видимому, следует искать новые инструменты для активизации расселения.



Олег ЧАРУШИН, гендиректор компании `Солид`:

`Расселение `коммуналок` -

вопрос госполитики`

- На мой взгляд, надо расселять не только ветхие и аварийные дома, но и те, в которых большинство квартир - коммунальные. Вопрос в том, кто и по какой цене купит расселяемые дома.

Есть устойчивый спрос на небольшие здания в центре города под офисы (в первую очередь для филиалов московских компаний), гостиницы, бизнес-центры. Такие дома можно расселять и без участия государства.

А если петербургские власти вдруг начинают проявлять к ним интерес, то, как показывает практика, коммерческие проекты приостанавливаются или вообще не реализуются. Ведь операции по расселению должны проводиться достаточно быстро - оптимально месяца за три, потому что цены на жилье в Петербурге растут слишком стремительно: нередко за квартиру, за которую внесен задаток, через месяц продавец выставляет цену, скажем, на $5 тыс. дороже.

Расселение `коммуналок` в домах, на которых нет покупателя, - это вопрос государственной политики. К сожалению, ее влияние пока в Петербурге незаметно.