Ипотека согласно утвержденной в прошлом году концепции будет в России развиваться по двум направлениям: через государственное агентство и с помощью банков. Оба направления находятся в зачаточном состоянии. Тем не менее эксперты не только российские, но и зарубежные прогнозируют ипотечный бум максимум через 8 лет



Агентство ипотечного жилищного кредитования, созданное по американской модели, на первом этапе себя не оправдало. Так, работавший в Петербурге северо-западный филиал АИЖК выдал всего 50 кредитов на общую сумму 30 млн руб. До 2001 года филиал сотрудничал с Российско-Американским фондом и, соответственно, рефинансировал займы за счет его средств. Потом фонд перешел на прямое финансирование банков, в том числе и собственного, а филиал стал работать с АИЖК по альтернативной программе.

С начала этого года северо-западный филиал приостановил деятельность, поскольку АИЖК объявил о реорганизации своей структуры. В регионах, на базе филиалов, создали операторов в виде АО. Был сформирован наблюдательный совет, который возглавил Герман Греф. В его состав вошли представители Минфина, Госстроя, Минимущества и Минэкономразвития. Схема работы осталась прежней: региональные операторы выкупают кредиты у банков, а потом рефинансируют их в агентстве.

В этом году АИЖК начал рефинансировать рублевые кредиты, предоставляемые на 20 лет (для молодежи - на 30 лет) под 15% годовых. Чтобы упростить оформление, АИЖК отказался от поручителей и созаемщиков. `Все основано на собственной оценке домохозяйства и его возможностей по возврату кредита в течение длительного срока`, - сказал руководитель департамента региональной политики и маркетинга АИЖК Александр Егоров.

Весной АИЖК, рефинансировав собранные в регионах кредиты, выпустил облигационный заем на сумму 1 млрд руб. (доходность - 10% годовых). Ценные бумаги выкупили институциональные инвесторы. Однако не все вырученные от размещения облигаций средства были использованы, признаются сами представители АИЖК. Речь идет о сумме в 2,5 млрд руб.

Ипотека пробуксовывает по многим причинам. Явно сдерживает ее развитие медленное реформирование инфраструктуры АИЖК. Агентство заключило договоры с 51 региональным оператором, а реально работают лишь 30. В Петербурге, кстати, до сих пор оператор на появился, хотя бюджет выделил на эти цели 500 млн руб на 10 лет.

При активной поддержке местных властей ипотека активно развивается в ряде областей Северо- Запада. Пионером и лидером жилищного кредитования является Вологодская область. Несмотря на скромный, по сравнению с Петербургом, бюджет, область субсидирует процентные ставки по займам через специально созданный для этих целей фонд. В 2003-м там было выпущено закладных на сумму 16,5 млн руб.

В Республике Карелия при поддержке администрации кредиты на покупку жилья выдают под 8% годовых. При этом приоритет отдают тем застройщикам, которые часть квартир выделяют очередникам.

В Псковской области в рамках программы `Строим вместе` ипотечные кредиты можно получить под 2-3% годовых.

В Петербурге доминирует долевое строительство, несмотря на то что ставки на ранних стадиях возведения объектов выше, чем при классической ипотеке из-за рисков. По словам председателя Союзпетростроя Льва Каплана, ипотека вытеснит долевое финансирование, когда предоставит лучшие условия. Пока кредиты даже под 15% годовых являются обременительными для большей части населения.

`Надо отказаться от слепого копирования ипотечной схемы США. Главное, чтобы кредиты были реально востребованы при ставке не дороже 5-6% годовых в валюте`,- замечает Л. Каплан.

Невзирая на трудности, с которыми сталкиваются участники ипотеки, эксперты прогнозируют в недалеком будущем чуть ли не бум. На `круглом столе`, который прошел в рамках второй ежегодной конференции, посвященной внедрению финансовых инструментов в экономике (конференция состоялась в конце ноября в Петербурге), эксперт международного агентства Standard&Poors Екатерина Трофимова оценила перспективу развития ипотеки в России как феноменальную, при том что кредиты частным лицам в РФ составляют в портфелях менее процента, а в европейских странах - 31-32%. Как считает Е. Трофимова, объем жилищных займов через 5-8 лет увеличится с нынешних $500 млн до $5 млрд.

Слабое звено в России - банковская ипотека. По собственным программам работают только крупные кредитные организации: Сбербанк, ВТБ, Национальный резервный банк. Причем доля Сбербанка в области ипотеки сегодня превышает 50%. У остальных банков для жилищного кредитования нет длинных и дешевых пассивов. Привлекать средства на международных рынках капитала большинство банков не может из-за низкого кредитного рейтинга страны.

В частности, агентство Standard&Poors (S&P) удерживает рейтинг РФ на уровне спекулятивного. Вообще, по словам Е.Трофимовой, привлекать деньги банков для ипотеки преждевременно, потому что у них риски выше, чем у предприятий и муниципалитетов. В банковских портфелях, по данным S&P, превалируют крупные кредиты (до 50%, а в Европе - менее 10%).

Кроме того, портфели слабо диверсифицированы, особенно если речь идет о финансовых организациях, входящих в состав ФПГ.

Усиление роли банковской ипотеки в развивающихся странах, как считает аналитик S&P, зависит от роста ВВП на душу населения и от государственной поддержки. В зависимости от этого агентство выделяет три модели ипотеки. В первой государство субсидирует процентные ставки. Такая схема используется в Венгрии. Во второй государство предоставляет чисто рыночные условия. Польша пошла по этому пути, но не смогла добиться сколько-нибудь заметных результатов. В третьей модели доминирует государство. Ее S&P характеризует как экстремальную. Такая схема ипотеки реализуется в арабских странах. Субсидии там получают госорганы.

В ближайшие два года в России ожидается прорыв в области жилищного строительства, в том числе и за счет ипотеки. По прогнозам АИЖК, уже в 2004 году объем ипотечных кредитов увеличится на несколько миллиардов рублей. Предполагается выпустить закладные под обеспечение покупаемого жилья. Облигации будут иметь госгарантии, что делает их не менее привлекательными, чем ГКО.

В следующем году АИЖК в порядке эксперимента попытается выйти на рынок первичного жилья. Эти кредиты по понятным причинам будут предоставлять под более высокий, чем при ипотеке, процент. После получения титула собственности они трансформируются в классические.

По словам представителей АИЖК, в ряде регионов работают сегодня по схемам, приближенным к новой.