Ожидается, что в 2003 году в Петербурге будет сдано 1,5 млн квадратных метров жилья, а в 2004-м - 1,8 млн квадратных метров. Об этом заявил в начале сентября вице-губернатор, председатель городского Комитета по строительству Александр Вахмистров



`С начала года уже сдано 1,1 млн квадратных метров`, - сообщил на заседании вице-губернатор, отметив, что ввод новых домов в эксплуатацию идет `равномерно в течение всего года независимо от погодных условий`, а петербургские строители вышли на показатель 350-400 тыс. квадратных метров в квартал. Согласитесь, все это напоминает парадный отчет советской эпохи: развитие поступательно и неотвратимо, перспективы ясны и радужны. Но к названным выше цифрам следует добавить кое-какое уточнение.

В прошлом году в Петербурге было введено в эксплуатацию 1,2 млн квадратных метров жилья, но за счет бюджета из них были построены лишь 36 тыс. квадратных метров жилья, или около 3%. Все остальное появилось, главным образом, благодаря средствам физических лиц - так называемых дольщиков.



Дольщик - голый король

Ситуация на петербургском строительном рынке в целом остается неизменной в течение нескольких последних лет. При том что места под новое строительство в городской черте остается все меньше, рынок уже который год подряд фиксирует повышенный спрос. Наряду с коренными жителями значительную долю покупателей составляют иногородние, которые раскупают квартиры еще на этапе строительства.

Потребительский ажиотаж приводит к стабильному росту цен, который давно уже опередил и темпы повышения реальных доходов населения, и, тем более, изменения процентных ставок по банковским вкладам, которые в последнее время вообще не увеличиваются, а снижаются. Последнее обстоятельство, однако, не способствует превращению недвижимости в привлекательное направление для частных инвестиций - ввиду ожидаемого через полтора-два года падения цен на жилье купленная сегодня с прицелом на последующую продажу квартира может в итоге дохода не принести.

Кроме того, потребители, вынужденные бежать за предложением, должны отдавать свои деньги, не особо придираясь к качеству жилья (которого на момент покупки чаще всего еще просто нет), и вообще мириться с теми правилами, которые устанавливают строители.

Последние, надо отдать им должное, пользуются ситуацией на все сто, и в результате, несмотря на то что у клиентов есть претензии едва ли не ко всем строительным компаниям города, судебных процессов по искам недовольных частников что-то не припомнится. Это при том, что устранение стандартных недоработок строителей и откровенного брака выливается любому квартировладельцу в круглую сумму, которая даже для однокомнатной квартиры сегодня практически гарантированно превышает $1 тыс.

Все дело в том, что `его Величество дольщик`, на деньгах которого вырастают украшающие официальные отчеты миллионы квадратных метров, по-прежнему остается существом бесправным. Договор долевого участия - базовый документ, определяющий отношения между клиентом и строительной компанией, до сих пор не имеет четкого правового определения ни в Гражданском кодексе, ни в иных документах.

В результате из клиента и потребителя дольщик, в соответствии с большинством типовых стандартных договоров, которые предлагают девелоперы, становится инвестором строительства. То есть добровольно берет на себя обязательство разделить все риски, связанные с возведением его будущего дома.



Сносить, чтобы строить

Себестоимость собственно строительства квадратного метра и в Москве, и в Петербурге остается примерно одинаковой, составляя для наименее дорогих панельных домов типовых серий $250-350.

К этой цифре надо прибавить обязательные расходы на аренду земли, строительство объектов инфраструктуры, на оплату кредитов - от этого компании-девелоперу все равно не уйти. В итоге минимальная начальная стоимость жилья в Петербурге вырастает вдвое, в столице - минимум в два с половиной раза. Остальное накручивает рынок - продавцы и перекупщики.



Поиск новых мест под застройку неизбежно заставляет обратить внимание на уже занятые территории - те, на которых стоят ветхое старое жилье или промышленные предприятия. Повторное освоение этих участков - нормальная международная практика, однако использование ее должно привести к новому удорожанию жилья. Ибо одно дело - поставить дом на пустом месте, другое - расселить `хрущобу`, снести ее, заменить или отремонтировать старые коммуникации. То же самое с переносом фабрик и заводов за городскую черту.

Однако свободных пятен остается все меньше, и строители просто обречены на повторное освоение уже застроенных кварталов. Первыми на очереди, естественно, пресловутые `хрущевки`. В этих домах, по официальным данным, проживают 11% населения города.

Реконструкция кварталов `хрущевок` - дело одновременно весьма затратное и перспективное. И здесь, вполне возможно, могут столкнуться интересы сразу нескольких крупных участников строительного рынка.



Пришельцы из Москвы

Ранее уже сообщалось, что в ближайшее время должен быть подписан договор между правительством Петербурга и `Московской инвестиционно-строительной компанией` (`МИСК`) о реконструкции одного из жилых кварталов города `хрущевской` застройки. Таким образом на петербургском строительном рынке появляется новый сильный игрок, прихода которого местные компании ожидают достаточно нервно. Последствия могут быть разными, вплоть до начала строительной `войны`. ОАО `МИСК` было зарегистрировано этим летом в Петербурге, а среди шести его учредителей оказались правительство Москвы и пять компаний, в том числе ЗАО `Интеко`, которое возглавляет супруга столичного мэра Елена Батурина. Формально появление новой фирмы в Петербурге проходило на фоне юбилейных торжеств. На самом же деле первые шаги `МИСК` на берегах Невы сопровождались невиданным прежде скандалом, основными участниками которого были администрация города, с одной стороны, и группа ведущих строительных компаний - с другой.

Поводом для скандала стало расхождение во мнениях между чиновниками и бизнесменами по вопросу выделения участков под застройку. Руководители нескольких фирм в открытую обратились с просьбой участвовать в разрешении конфликта к Уставному суду города и СМИ. Скрытый же смысл этого демарша просматривался в другом: питерским девелоперам не понравилось явное сближение новой городской власти и представителей московского строительного комплекса.

За резкими высказываниями скрывался вполне очевидный `мессидж` участникам начавшейся губернаторской кампании: на поддержку влиятельного и богатого строительного сообщества города может рассчитывать тот, кто обеспечит бизнесу поддержку и не станет делать резких шагов без его одобрения.

В бытность губернатора Владимира Яковлева петербургские строители не имели проблем с угрозой извне, однако июньская смена власти означала и конец спокойной жизни. Практически одновременно с переездом экс-губернатора в столицу московский мэр заявил о планируемой программе реконструкции `хрущевок` в Петербурге, более того, он заручился поддержкой полпредства Президента РФ в СЗФО.

Весьма прозрачно высказался на одной из пресс-конференций первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин: `Мы выходим на питерский строительный рынок, с тем чтобы в этом городе в сфере строительства осуществлялся не вчерашний, и даже не сегодняшний московский день, а завтрашний`.

Стали появляться и данные о конкретных масштабах предстоящей московской `экспансии`. Сообщалось, что перед столичной компанией стоит задача ежегодно строить в городе на Неве около полумиллиона квадратных метров жилья. Для Питера, где в прошлом году всеми компаниями было построено и введено в эксплуатацию 1,2 млн квадратных метров, это более чем серьезный игрок.

В Петербурге кварталы `хрущевок` представляют собой весьма привлекательный участок для застройщиков. Комитет по градостроительству и архитектуре не раз предупреждал, что город уже подошел к своим естественным границам и расти ему вширь некуда. А ресурсом для новой жилищной застройки остаются внутренние территории.

Уплотнительная застройка, которую активно практиковали в последние годы, сегодня все чаще приводит к неразрешимым конфликтам между жильцами и девелоперами. Выходом могут стать как раз согласованные по всем правилам и `социально ориентированные` программы реконструкции или сноса ветхого жилья, в ходе которых скопления пятиэтажных коробок заменят высотные современные жилмассивы.

Такой вариант имеет неофициальное название `московского`, в его пользу недавно высказался известный депутат городского Законодательного собрания Ватаняр Ягья, расценивший все остальные способы как профанацию. В. Ягья общался с группой митинговавших у ЗС петербуржцев, которую возглавляла депутат одного из муниципальных советов Светлана Изотова. По ее словам, муниципалы смогли отыскать местного инвестора для реконструкции пятиэтажек, но городские власти задробили проект.

Этот прецедент тоже работает на слухи о столичной `экспансии`, в ходе которой мощная московская фирма оттирает петербургских коллег от сладкого пирога. Смягчить напряжение едва ли сможет и то обстоятельство, что московская компания согласно подписанному соглашению выступает застройщиком и инвестором, а все подрядчики, проектировщики, поставщики строительных материалов должны привлекаться из числа петербургских специалистов. Главное, что роль первой скрипки уходит в чужие руки.

Подоплека же этих событий, опять-таки, кроется в начавшейся смене политической власти в Петербурге. При прежнем губернаторе строительный и топливный секторы контролировали местные компании. По всем прогнозам, появление нового губернатора ведет к заметному переделу рынка, и `хрущевки` - это только начало.