Аналитики отмечают, что серьезные перемены на инвестиционно-строительном рынке Петербурга начались года два назад. Тогда лидеры стали активно переключать свое внимание на другие сферы бизнеса. Их место занимали компании второго эшелона и даже новички строительного рынка



В происходившем тогда некоторые специалисты видели первые признаки грядущего кризиса перепроизводства, который неминуемо ударит по петербургским строителям в ближайшие годы. Действительно, темпы, которые взяли девелоперы, были непривычны после десятилетия стагнации. В 2001 году, например, в городе строилось вдвое больше жилых объектов, чем годом ранее.

Себестоимость жилья росла быстрее, чем его продажные цены, рентабельность строительства падала настолько, что типовой проект редко превышал 10%-й порог рентабельности.

Соответственно, в поведении тех строителей, что торопились освоить смежные или новые сферы бизнеса, видели, прежде всего, дальновидность и стремление подстраховаться на будущее.

Для компаний, привыкших работать на уровне 100%-й рентабельности, падение прибылей было весьма неприятным сюрпризом. К тому же в первые послекризисные годы несколько достаточно известных в городе компаний по разным причинам ушли с рынка (самым громким в ряду тех событий стало банкротство `Виадука`).

Однако, как выяснилось, говорить о бегстве лидеров оказалось преждевременно. Скорее речь шла о диверсификации и расширении. Именно тогда питерские застройщики попробовали свои силы на столичном рынке. Заметно потеснить местных лидеров им, разумеется, не удалось, однако московские проекты стали для некоторых дополнительной статьей дохода.

Иной пример подала одна из крупнейших строительных компаний города `Росстро`, руководство которой заявило о намерении заморозить объемы жилищного строительства на отметке 40-50 тыс. квадратных метров в год. Вводить больше в компании сочли нецелесообразным, кроме того, уже тогда более половины прибыли группа получала от управления недвижимостью.

Также `Росстро` занялась активным приобретением производств стройматериалов, сосредоточив в своих руках компании по производству камня, песка, железобетонных изделий, по деревообработке и лесозаготовке, а также строительные, проектные и риэлтерские фирмы. Сегодня `Росстро` завершает строительство трех жилых домов и сведений о новых объектах пока нет.

Но, отметим, это единственный случай, когда столь крупный участник строительного рынка оставил профильную нишу. Все остальные торопятся выжать прибыль от продолжающегося жилищного бума по максимуму.



Берите от рынка,

сколько сможете

Согласно опросу, проведенному компанией `Система - Галс Северо-Запад`, дочерней структурой АФК `Система`, 47% жителей Петербурга не удовлетворены своими жилищными условиями (результаты исследования доступны на сайте web-издания `СПб STROY`).

Около 16% петербургских семей проживают в коммунальных квартирах, 9% населения снимают жилье. О намерении улучшить жилищные условия заявили 28% респондентов, из которых 46% планируют покупку на вторичном рынке, 24% - на первичном, 19% - намерены участвовать в долевом строительстве; 27% респондентов хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием.

Емкость первичного рынка недвижимости на ближайшие пять лет была ориентировочно оценена в 6,2 млн кв. метров (около $3,8 млрд в стоимостном выражении).

Таким образом, рынок есть, и, чтобы удерживать на нем позиции, компании идут на самые разные меры. Одни делают ставку на достоинства своих домов, на высокие темпы и крупные масштабы строительства. Другие, имея достаточно ресурсов, стремятся завоевать господствующие позиции в разных секторах рынка, чтобы гарантировать себя от потрясений при колебаниях экономической и политической конъюнктуры.

В последние месяцы активно обсуждается энергичная деятельность группы `ЛСР`, которая, уже являясь крупнейшим строительным холдингом Петербурга, буквально подминает под себя отдельные секторы рынка. Последние достижения группы - приобретение стопроцентного контроля над поставками морского песка на строительный рынок города и Ленобласти, а также заметная доля местного рынка бетона.

После приобретения `ЛСР` более 90% акций ОАО `ЗСК N 19` группа заняла около 35% рынка товарного бетона и получила возможность поставлять в 2,5 раза больше бетона, чем любой другой производитель Петербурга.

Наблюдатели отмечают, что поставленная в 2002 году стратегическая цель занять 45% рынка будет выполнена уже в 2004 году.

Постепенно расширяет свою сферу и группа `Ленстройматериалы`, объединяющая компании, занимающиеся строительством, добычей камня и песка, производством щебня, отделочных и строительных материалов. Не так давно `Ленстройматериалы` вышли на рынок монолитно-кирпичного домостроения (до этого возводились только панельные дома).

Осенью 2002 года началась рассчитанная на 18 месяцев программа модернизации входящего в группу Павловского завода стройматериалов, оцениваемая в $3 млн (в настоящее время Павловский завод занимает 20% рынка Северо-Запада по кирпичу, по сухим смесям - более 70%).

В 2005 году на Павловском заводе планируется запустить программу коттеджного строительства. Программа будет включать в себя весь спектр услуг по строительству коттеджей, начиная от проектирования и заканчивая поставкой собственных материалов и, возможно, непосредственно строительством домов.

У одной из крупнейших девелоперских фирм Петербурга - `ЛенСпецСМУ` также есть собственные производства стройматериалов - Всеволожский кирпичный завод и завод по производству железобетонных изделий, компания несколько лет назад попробовала свои силы в Москве и, кроме жилищного строительства, занимается и другим направлением инвестиционно-строительной деятельности - автомобильными паркингами.

И еще один примечательный момент: за последние годы несколько компаний, ранее не специализировавшихся в жилищном строительстве и даже вообще не имевших никакого отношения к этому направлению бизнеса, - `Генеральная строительная корпорация`, `Стройимпульс`, `Элис`, группа `Троярд` и другие - начали пробовать свои силы в девелопменте.

Согласитесь, это говорит о многом, но только не о кризисе.



Столица наступает

на пятки

Расширение сфер деятельности отчасти помогает строительным компаниям решать проблему финансирования, которая является одной из самых острых для абсолютного большинства участников рынка. По имеющимся оценкам, от 80% до 90% жилья в Петербурге сегодня строятся за счет частных инвесторов, прежде всего - дольщиков. Однако надеяться, что такое положение дел будет сохраняться долго и карман граждан будет неисчерпаемым, не приходится, поэтому строители вынуждены искать альтернативу.

Серьезным образом изменить ситуацию на инвестиционно-строительном рынке Петербурга и Ленобласти может появление московских и зарубежных компаний (по данным газеты `Строительный еженедельник`, Центр инвестиционных проектов Санкт-Петербурга каждую неделю принимает по нескольку делегаций иностранных инвесторов или строителей для знакомства с потенциалом города).

В принципе можно сказать, что появление новых участников рынка уже дело свершившееся.

Напомним, что недавно была зарегистрирована `Московская инвестиционно-строительная компания` (МИСК), учрежденная несколькими столичными строительными предприятиями для инвестирования в жилищное строительство в Петербурге. Уже объявлено, что петербургские строительные компании в качестве учредителей входить в новую структуру не будут, довольствуясь ролью подрядчиков и проектантов.

На строительном рынке города МИСК будет заниматься реконструкцией `хрущевок` и возведением новых зданий. Можно сказать, что появление столичной компании получило благословение московского руководства. Еще в ходе юбилейных торжеств Юрий Лужков объявил о желании взять один из районов застройки первых периодов массового домостроения, а затем по московским принципам заместить эти дома новым жильем.

Это означает, что пятиэтажки будут разобраны, их жильцы получат `компенсационные` квартиры в районах проживания, а на освободившемся месте будут построены новые дома, которые станут заселять на коммерческой основе.

Сейчас москвичи под программу расселения и реконструкции рассматривают два квартала во Фрунзенском районе. Общая площадь жилья, подлежащего там реконструкции, составляет 131,7 тыс. кв. метров.

Другой план расселения жилья хрущевской эпохи принадлежит германской организации `Инициатива `Жилищное хозяйство в Восточной Европе` (IWO). Немецкие специалисты предлагают полную замену в доме инженерных сетей, кровли, окон, утепление фасадов, остекление балконов, ремонт лифтов и лестничных площадок, а также приведение в порядок санузлов и кухонь, что обойдется в 111 евро за один квадратный метр.

Немцы уже представили свой проект городскому парламенту.



Области тоже

есть чем похвастаться

Сразу несколько информагентств распространили слова начальника отдела иностранных инвестиций и сопровождения проектов правительства Ленинградской области Валентина Малышева о том, что сегодня наблюдается `экспансия европейского капитала в Ленинградскую область, и это позитивная тенденция, потому что европейцы ближе нам по менталитету`, сказанные им на VIII Северо-Западной банковской конференции в Петербурге.

Контакты с зарубежными инвесторами дошли до такой степени, что кроме телефонов прямых партнеров `мы в правительстве Ленинградской области помним телефоны крупных банкиров Европы, а встречи с банкирами назначаются в течение дня`, отметил тогда же В. Малышев.

На сегодня область привлекает внимание прежде всего тех зарубежных компаний, которые хотят обустроить в России собственные производства, что чаще всего объясняют достаточно внятным, по сравнению с большинством других регионов России, инвестиционным законодательством, умением местных властей работать с инвесторами и идти им навстречу, а также наличием профессиональных консалтинговых структур.

По мнению В. Малышева, об инвестиционной привлекательности Ленинградской области свидетельствует тот факт, что многие предприятия проводят модернизацию до того, как станут окупаемыми. Как он выразился, сегодня в области складывается такая ситуация, при которой нет возможности построить новый цех или завод из-за отсутствия свободной территории, и многие инвесторы вынуждены освобождать под новые цеха территории, отводимые для хранения металлолома.

Что же касается жилищного строительства, то область пока менее привлекательна для инвесторов, чем город. Объясняется это и низкой стоимостью квадратного метра, в сравнении с Петербургом, и невысокими доходами населения, и еще целым рядом условий. Но так будет, рискнем предположить, недолго.

Во всяком случае уже есть инвесторы, по крайней мере иногородние, заявившие о своем интересе к возведению домов на территории области. Так, некоторое время назад московская корпорация `Социальная инициатива` получила разрешение приступить к строительству на территории Кировского и Тосненского районов области.



ИТК: инвестиционно-тендерный кризис

Проблема пятен под застройку в любом случае останется главной для петербургских строителей на ближайшее будущее. Конфликт вокруг стремления депутатов Законодательного собрания активно влиять на работу Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК), о котором уже не раз писала `Экономика и время`, и нервная реакция на эти события ряда ведущих строительных компаний города только подтверждают это.

Как известно, найти выход из непростой ситуации в режиме диалога представителям законодательной и исполнительной власти не удалось, пришлось передать вопрос на рассмотрение в Уставный суд. Заседание было назначено на 29 июля, однако одного дня для разрешения конфликтной ситуации суду не хватило.

Работа продолжилась на следующий день, и в результате судьи признали положения закона `Об инвестициях в недвижимость` в части обязательного включения в состав Инвестиционно-тендерной комиссии депутатов ЗС и представителей органов местного самоуправления не соответствующими городскому Уставу.

Согласно принятому решению депутаты могут работать в ИТК, если на то будет воля городской администрации, с правом голоса при принятии рекомендательных решений. Таким образом, Смольный, который в непростое время пошел на прямой конфликт с Мариинским дворцом, может праздновать победу.

Впрочем, готовых пятен от этого больше не станет при любом исходе дела. И не случайно на инвестиционных торгах, проведенных в начале июля Фондом имущества, подготовленный под жилую застройку земельный участок во Фрунзенском районе ушел по цене, почти в пять раз превысившей стартовую.