В начале июня вопрос об ипотечном кредитовании практически одновременно обсуждали делегаты XII Международного банковского конгресса, который работал в Петербурге, и участники VI Национального конгресса строителей и профессионалов рынка недвижимости, прошедшего в Москве



Руководство Госстроя призывает в ближайшие два-три года `прирастить` общероссийские объемы жилищного строительства не менее чем на 12-15 млн квадратных метров в год.

Беспокойство можно понять: в 2002 году было введено 7 млн квадратных метров жилья, а 22 млн было переведено в разряд аварийного фонда. Если не выравнять два параметра, ничего хорошего ждать не приходится. По мнению государственных мужей, `доминантой` в увеличении объемов ввода жилья должна стать ипотека.

По данным, звучавшим на банковском конгрессе, потенциал ипотечного рынка страны достигает ослепительной для всякого делового человека цифры в $200 млрд. Если воспользоваться даже среднерыночной стоимостью квадратного метра нового жилья в Петербурге (около $550), нетрудно подсчитать, сколько домов можно построить. Хватит на целый город. Которого пока нет.

Все дело в том, что горячий призыв плохо сопоставим с рыночной ситуацией. Потенциальных заемщиков много, заимодавцев вроде бы тоже хватает. Но движение навстречу друг другу получается черепашьими темпами.



Ни дать, ни взять?

Безусловный минус любых схем ипотечного кредитования на сегодня - жесткое ограничение потребителя в выборе объекта для покупки. Желая максимально обезопасить себя, банки и фирмы-кредиторы предоставляют деньги только под приобретение жилья в определенных фирмах.

Считающийся лидером петербургского ипотечного рынка банк `Дельта-Кредит`, к примеру, дает деньги лишь тем, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Рисковать, связываясь с долевым строительством, там явно не хотят.

Если же речь идет о новом строительстве, то банки чаще всего вступают в партнерские отношения с конкретной фирмой и обслуживают только ее. Причем случается, что и на этом ограничения не заканчиваются и получить кредит можно не просто на один из домов, возводимых компанией, а только под конкретный объект. К примеру, `Международный банк Санкт-Петербурга` совместно со строительным объединением `М-Индустрия` связаны договором о выпуске облигаций жилищного займа, средства от реализации которых планируется инвестировать в строительство жилого дома на юго-западе.

Свои партнеры есть и у других строительных фирм. Некоторые строительные компании и сами предоставляют кредиты, которые чаще имеют другое название, например `накопительные программы`, покупателям (точнее - дольщикам). Однако проценты иначе, как грабительскими, не назовешь (обычно это 20-30% годовых в рублях).

У банков - свои нюансы. Сегодня и `Балтийский банк`, и `Райффайзен банк`, и Сбербанк РФ готовы предоставить кредит на покупку строящегося жилья. Но и они в каждом случае рассматривают конкретный договор долевого участия с конкретной компанией.

Самый низкий процент кредитования в Петербурге предлагает Сбербанк - от 11% годовых в валюте. Далее идут австрийский `Райффайзен банк`, американский - `Дельта-Кредит` и российские банки, связанные с ними договорными отношениями (например Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития), - от 12% годовых в валюте.

Для сравнения: жители западных стран и даже бывших советских республик в Прибалтике получают кредиты под 5-7% годовых.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выдает кредиты в рублях под 15% годовых, кроме того, его клиенты получают возможность досрочно оплатить ссуду через три месяца с момента ее предоставления. Это существенный плюс, ведь сегодня ипотечный кредит в России открывается на 10-20 лет.

В банках же досрочное погашение кредита допускается только через определенное время или в случае уплаты штрафа, так как финансисты заинтересованы в длительных сроках выплат.

Сегодня практически отсутствует специализированная банковская статистика по рынку ипотеки. Как сообщил на состоявшемся в начале июня выездном заседании клуба андеррайтеров представитель ГУ ЦБ по Санкт-Петербургу Михаил Образцов, в марте 2003 года Банк России провел разовое исследование по этому вопросу по стране, но при этом использовались данные только головных офисов.

Согласно полученным данным наблюдается положительная динамика. Объем ипотечного кредитования в Петербурге с 2001-го по 2002 год увеличился вдвое с 17,6 млн руб. до 35,3 млн руб. Также изменилась структура заимствования в рублях и иностранной валюте. Если в 2001-м 98% кредитов выдавали в `у. е.`, то в 2002-м уже 68%.

По словам М. Образцова, реальные объемы кредитования больше и, скорее всего, превышают учтенные в разы. Но обольщаться не стоит. По данным Госкомстата, первичный объем рынка недвижимости в Петербурге составляет около 15 млрд руб. Следовательно, даже с учетом поправки на данные статистики реальный объем ипотечного кредитования едва ли превышает 1% рынка. Сами можете судить, как выглядят призывы Госстроя на этом фоне.



Богатые опасаются,

бедные - не хотят

Основная причина, по которой ипотека развивается удручающе медленно, - юридическая. Те, у кого деньги есть, не хотят давать их без гарантий. А потенциальных заемщиков отпугивают и высокие проценты, и жесткие условия.

О том, насколько осторожно выходят банки на ипотечный рынок, можно судить по действиям руководства Внешторгбанка, который в конце мая заключил соглашение о партнерстве с АИЖК. Напомним, что агентство выдает кредиты под 15% годовых в рублях.

Но президент ВТБ Андрей Костин свои планы комментирует уклончиво: `Мы планируем выдавать кредиты как в рублях, так и в валюте, и наши ставки будут рыночными`. А рыночными, по его мнению, являются 15% годовых в валюте.

В любом случае Внешторгбанк не собирается ограничивать себя стандартами АИЖК. Президент банка, например, допускает, что кредиты смогут получать и люди с `серыми` доходами, однако им придется выплачивать несколько больший процент.

Сейчас в Госдуму внесено сразу несколько законопроектов на эту тему. Один из них - `Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки`. Его авторы предлагают изменить ст. 212 Налогового кодекса, с тем чтобы из облагаемого налогом дохода, полученного от экономии за пользование заемными средствами, исключить сумму кредита по жилищным ипотечным займам, израсходованным на приобретение готового жилья либо инвестированным в новое строительство.

Также предлагают упразднить нотариальное оформление сделок с недвижимостью при ипотеке, увеличить налоговый вычет из налогооблагаемой базы дохода от продажи объектов недвижимости или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, с 1 млн до 3,6 млн рублей, что частично уравновесит существенную неоднородность стоимости жилья в различных субъектах Федерации. А имущественный налоговый вычет из налогооблагаемой базы гражданам, приобретающим или строящим жилье, в том числе с помощью ипотечного кредита, увеличить вдвое, с 0,6 млн до 1,2 млн рублей.

Чтобы ипотека стала более доступной, необходим целый ряд мер. В том числе надо отменить практически обязательное при получении кредита декларирование доходов, снизить процентные ставки с 15-18% до 5-6%, увеличить сроки погашения кредитов до 20-25 лет, отменить ограничения, связанные с наличием детей в семье, усовершенствовать систему налогообложения, в том числе предусмотрев налоговые льготы, обеспечить, учитывая политическую значимость развития жилищной сферы, государственные гарантии коммерческим банкам, которые выдают ипотечные кредиты.



Государство тоже

не торопится

Практическая реализация всех этих советов кажется весьма призрачной. Возьмем хотя бы госгарантии для банков и вспомним, сколько копий уже сломано вокруг законопроекта о страховании банковских вкладов, принятие которого не так давно в очередной раз отодвинулось на долгий срок.

А ведь согласно этому проекту государство должно гарантировать вклады в размере нескольких десятков тысяч рублей - и то какая полемика! Что же будет, когда по-серьезному встанет вопрос о гарантиях на сотни тысяч и миллионы?! То же самое можно говорить и относительно других моментов.

В таких условиях наиболее серьезными выглядят программы ипотечного кредитования, которые разрабатывают местные органы власти. Так, благодаря целевой программе `О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области`, как ожидается, более 700 семей должны получить новые квартиры в ближайшие годы.

Надо заметить, что в указанной программе под ипотечным кредитованием понимается не только предоставление денежного займа, но и продажа жилья в рассрочку с оформлением договора об ипотечном кредите. Кредит предоставляется на срок от 3 до 15 лет, и его сумма должна составлять не более 70% стоимости квартиры, а первоначальный взнос - не менее 30%.

Если заемщик - работник бюджетной организации, взнос составляет не менее 20%, а если в семье двое, работающих в этой сфере, - не менее 15%.

Своя программа молодежной ипотеки есть и в Петербурге. Условия примерно те же: 30% от стоимости жилья следует внести из собственных средств, остальное выплатить в течение 5 лет (первый дом в рамках этой программы, кстати, уже построен).

Однако и у `бюджетных` ипотечных программ немало ограничений. Общее условие - право участвовать стоящим в очереди на улучшение жилищных условий и доказавшим свою платежеспособность. Кроме того (по условиям Ленобласти), приоритет отдается работникам бюджетной сферы и тем, кто отработал не менее трех лет в агропромышленном комплексе. Естественно, что и дома с учетом всего вышесказанного будут возводить отнюдь не самые комфортабельные и в не самых лучших районах.

Наконец, изначально ограничивается общая сумма затрат на реализацию программ, что, следовательно, ограничивает и число участников.

Словом, единый рецепт для прорыва на ипотечном рынке пока не найден. Возможно, в нынешних условиях единого `золотого` совета быть и не может, а выход - в многообразии вариантов.