Домостроители Петербурга три года подряд сдают более одного миллиона квадратных метров жилья (в 2000 году в городе согласно отчету Комитета по строительству впервые было построено 1 млн кв. метров, в 2001-м - около 1,3 млн кв. метров, а в 2002-м - более 1,2 млн кв. метров). В 2003 году, если ситуация останется без изменений, рекорд 2001 года может быть повторен



На разной стадии строительства сегодня находится более пятидесяти новых объектов, причем амбиции ведущих застройщиков уже простираются дальше возведения отдельных домов: компании-лидеры предпочитают осваивать целые кварталы.

За последние годы ведущая десятка компаний-девелоперов, на долю которой приходится около 50% построенного жилья, практически не меняется. Это - `ЛенСпецСМУ`, ЛЭК, `Строймонтаж`, `Петротрест`, RBI, `Строительный трест`, `Петербургстрой Skanska`.

Изменения, которые претерпевает строительный рынок, отражаются на структуре фирм. Год 2002-й выявил показательную тенденцию: лидерами по объемам введенного в строй жилья стали компании, объединяющие функции застройщика и генподрядчика.

Это дает руководству компании больше возможностей для планирования своей работы, обеспечивает большую устойчивость растущего бизнеса, давая в том числе некоторую дополнительную гарантию от двойных продаж. Из опыта прошлых лет известны примеры, когда компания-заказчик и компания-подрядчик, рассорившись, начинали бесконтрольно сбывать квартиры, продавая одни и те же объекты по нескольку раз. Однако в последнее время подобных скандалов не зафиксировано.

Петербургский строительный бум начала ХХI века имеет несколько причин. Во-первых, достаточно стабильная экономическая ситуация. Во-вторых, комплекс жилищных проблем, копившихся десятилетиями.

Северная Венеция снискала дурную славу города `коммуналок`, кроме того, в сотнях тысяч квартир, считающихся отдельными, на самом деле живут представители двух, а то и трех поколений одной семьи. В-третьих, в последние годы Петербургу обеспечен небольшой, но устойчивый поток новых жителей из числа переселенцев из заполярных районов и вышедших в отставку военных моряков.

Наконец, для достаточно обеспеченных горожан жилье превратилось в одну из наиболее привлекательных форм вложения денег. В ситуации, когда банковские проценты уменьшаются, а иные способы инвестирования вызывают недоверие, именно недвижимость представляется наиболее надежным способом помещения личных средств.

И последнее: понемногу увеличивается число земляков, преуспевших в столице или за границей, однако не желающих расставаться с родным городом.

Средняя цена жилья в течение последних лет подрастает в среднем на 20% в год, составляя на сегодня от $500 до $675 за квадратный метр в зависимости от типа дома и количества комнат в квартире. До московских $1200-1300 за метр Петербургу еще далеко, и, по всей видимости, существенного роста в ближайшее время ждать не стоит, если не будет решен вопрос с ипотекой. Ведь основными средствами, из которых финансируется строительство, по-прежнему остаются деньги дольщиков - 60-70% от инвестиций в новое жилье, а доходы частных лиц растут медленнее, чем стоимость квадратного метра.

И все же при сохранении нынешнего спроса на жилье можно уверенно прогнозировать медленное, но верное повышение цен. Это видно и на примере строящихся домов: по мере того как растут этажи, поднимается и стоимость метра.

Ряд компаний сверх того ужесточает условия оплаты. Например, при внесении денег в рассрочку вводят гибкую трактовку `условных единиц`, в которых традиционно измеряется оплата, оставляя за собой право определять ее в момент платежа по курсу доллара или евро.



Обратная сторона

рекордов

Однако у жилищного бума последних лет, помимо парадной стороны, есть и другая, менее привлекательная, о которой предпочитают не говорить. Уже в 2000 году, когда в Петербурге согласно отчету Комитета по строительству впервые был построен 1 млн кв. метров жилья, ради достижения цифры с шестью нулями в последний месяц года, по официальным данным, было введено в строй сразу 492,4 тыс. кв. метров жилья, то есть практически половина годового объема.

Это, разумеется, отразилось на качестве жилья, кроме того, в отчетные данные вошли дома, не подключенные к системам тепло- и водоснабжения, не пригодные к эксплуатации. Фактически жизнь в них началась только в середине 2001 года.

На следующий год ситуация изменилась, но лишь отчасти: в 2001-м было введено в строй около 1,3 млн кв. метров жилья, аврал не повторился (к 1 декабря было сдано госкомиссии около 870 тыс. кв. метров), но специалисты рынка недвижимости так же отмечали низкое качество сдаваемого жилья.

Отсутствие большого количества претензий к застройщикам объяснялось тем, что дольщики не имеют возможностей сразу обнаружить недостатки в домах, сдаваемых без отделки.

Еще один нюанс. Значительная доля нового жилья приходится на относительно дешевые панельные дома серии 600.11. С одной стороны, они не пользуются повышенным спросом, с другой - низкое качество этих строений не вызывает особых сомнений. Формально их качество удостоверено Госстроем России, однако жильцы не скупятся на претензии. Об этом немало говорили на состоявшемся в апреле `круглом столе`, посвященном перспективной застройке спальных районов города.



Когда застолбят

последний клочок...

Но еще больше пугает застройщиков, что в Петербурге практически исчерпан созданный когда-то резерв подготовленных под застройку участков. О том, что это случится, было известно больше десяти лет назад, когда градостроители заявили, что расти городу вширь некуда, ибо он успел подойти к естественным границам, а, следовательно, ресурсы для строительства нового жилья следует искать либо за счет уплотнительной застройки, либо через освоение нерационально используемых территорий.

По оценке ведущих специалистов Комитета по градостроительству и архитектуре городской администрации, таких земель в городе минимум 20% от общей площади.

Разумеется, наиболее привлекательным считался первый вариант - ведь при уплотнении новые дома появлялись в районах с развитой инфраструктурой, что сразу решало две задачи. Новоселы попадали в обжитое место, а застройщик избавлялся от головной боли по развитию нового района.

Однако всего за несколько лет строительного бума накопленный ранее ресурс готовых пятен был исчерпан. Президент строительной группы ЛСР Андрей Молчанов в интервью журналу `Эксперт - Северо-Запад` отметил: `Существуют специальные конторы, которые стали профессионалами в получении пятен и оформлении сопутствующих документов, а мы покупаем у них пятна или - покупаем такие конторы`.

Словно в подтверждение этих слов, в газетах уже начали появляться объявления некоторых девелоперов с предложениями о покупке участков земли под застройку. Естественно, на такой шаг идут не от хорошей жизни - ведь будущее вообще непредсказуемо.

Срок действующего Генерального плана развития Петербурга заканчивается в 2005 году, каким будет следующий генплан, никто не знает, поскольку этого документа пока нет. О том, что Комитет по градостроительству и архитектуре приступает к созданию нового генерального плана города, сообщали еще в сентябре 2000 года. Тогда говорили, что на его разработку уйдет не менее трех лет.

В октябре 2001 года губернатор Владимир Яковлев предписал подготовить новый генплан до 31 декабря 2003 года. Но прошел еще год с небольшим, и в январе 2003 года начальник управления градостроительных обоснований развития города Комитета по градостроению и архитектуре Александр Березкин сообщил: к началу 2005 года новый генплан готов не будет.

Теперь планируется, что черновой вариант концепции нового генплана будет готов в ближайшее время, а к разработке собственно генплана удастся приступить только в начале 2004 года.



Не пора ли затянуть

пояса?

Словом, ближайшее время обещает строительному бизнесу не только радостные моменты сдачи новых объектов и получения миллионов от новых дольщиков. Подходят к концу готовые пятна застройки, новый генплан лишь (простите за каламбур) в планах. Кроме того, вольности строителей-`рекордсменов` могут подрезать еще сразу с нескольких сторон.

Напомним об изменениях, которые недавно претерпела Инвестиционно-тендерная комиссия, занимающаяся, помимо всего прочего, распределением пятен под застройку. Если раньше ИТК была полностью подконтрольна городской администрации, то ныне по решению депутатов Законодательного собрания их представителям отходит половина мест в ИТК, что в корне меняет уже сложившийся в этой сфере баланс сил и интересов.

Чуть позже в Смольном решили, что пора возродить систему предоставления участков для строительства через инвестиционные торги, что вроде бы должно прибавить справедливости в распределение пятен. Однако как будет на самом деле, пока неясно.

Помимо всего вышеперечисленного, сейчас в Госдуме прорабатывается проект закона `О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья`, предполагающий ужесточение контроля дольщиков за действиями фирмы-застройщика.

Главным разработчиком проекта выступил председатель думской комиссии по развитию ипотечного кредитования и лидер партии `Развитие предпринимательства` Иван Грачев. Согласно законопроекту инструментом контроля предполагается сделать так называемую проектную декларацию, в которой строительная фирма будет обязана указать все параметры жилищного проекта, обязательства, которые она берет на себя, а также гарантии и меры, обеспечивающие сохранность средств, привлекаемых от граждан.

Принятие закона в сочетании с ростом требовательности потребителей должно повысить ответственность девелоперов (ведь до сих пор дольщик считается не потребителем, а инвестором и соответственно разделяет риски, связанные со строительством собственного дома).

Потрясти лидеров строительного рынка до основания это, конечно, едва ли сможет. Но и легкой жизни уж точно не обещает.