Одной из тем на Петербургском экономическом форуме будут вопросы инвестирования в строительство. Хотя строительный комплекс страны, и Петербурга в особенности, развивается быстрыми темпами, проблем в этой сфере достаточно. О состоянии дел в инвестиционно-строительном комплексе страны, тенденциях и проблемах рассказывает руководитель Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве, генеральный директор Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве Павел Горячкин



- Павел Владимирович, в связи с юбилеем Петербург пережил или, будем надеяться, переживает строительный бум. И все же создается впечатление, что состояние отрасли далеко от идеального. Расскажите, насколько успешно строительный комплекс вписывается в новые для него рыночные условия?

- С 1992 года строительный комплекс вынужден был начинать работать на принципах рыночной экономики. До 1996 года ситуация складывалась очень тяжело, поскольку рухнула система финансирования строительства как объектов промышленности, так и инженерных сооружений, жилья. Вопрос стоял о сохранении строительного комплекса как такового. С 1996 года ситуация стала меняться к лучшему, отрасль понемногу выходит из кризиса. Теперь можно утверждать, что от опасной черты мы отошли: строительный комплекс страны сохранен.

Наметились и некоторые очевидные тенденции в его развитии. Во-первых, изменилась структура финансирования строительства. В жилищном строительстве (наиболее важной и актуальной сфере строительства) основная часть - частные инвестиции. Доля финансирования жилищного строительства из бюджетов всех уровней в целом по России оценивается не более чем в 8-10%.

В Петербурге в этом секторе строительства 98-99% - средства граждан. Ясно, что ни сегодня, ни завтра изменений в сторону повышения доли бюджетного финансирования в этой сфере не предвидится. Впрочем, в зарубежных странах есть примеры, когда доля бюджетного строительства, в основном за счет средств муниципальных бюджетов, высока. В Австрии за счет средств бюджета строится так называемое социальное жилье. Оно остается в собственности муниципалитета, а гражданам передается по договорам найма.

Сейчас такую схему рассматривают в Москве, чтобы использовать подобный опыт и повысить долю строительства жилья за счет бюджетных источников. Имеется в виду аккумулирование налоговых поступлений, отчислений инвесторов-застройщиков. Но в целом в России жилье в основном будут строить за счет инвестиций граждан.

Вторая тенденция - изменение представлений о качестве жилья, рождение новых архитектурно-планировочных и конструктивно-технологических решений в строительстве. Сегодня строительные компании все чаще отказываются от типового домостроения. Улучшенные серии домов строят, например, у нас в регионе ДСК-3, Гатчинский ДСК. Это монолитное домостроение, кирпичное по индивидуальным проектам, дома со свободной планировкой квартир. В Москве улучшенных серий домов еще больше.

Наконец, произошли изменения в структуре самих предприятий. Общая тенденция - разукрупнение: строительных монстров прежнего формата ныне уже нет. Сегодня штатная численность строительной организации не превышает 30-40 человек, растет доля малых предприятий.

- Это положительный факт, или наоборот?

- Мировой опыт говорит, что подрядные строительные организации, как правило, имеют численность до 50 человек. Это удобно: такая организация более мобильна, а в случае необходимости она привлекает дополнительные ресурсы. С другой стороны, в последние два года стали активно создавать инвестиционно-строительные холдинги.

В их составе - организации, которые закрывают всю цепочку реализации инвестиционно-строительного процесса: оценку экономической эффективности, предпроектной подготовки, проектирования, непосредственно производства, а также поставку строительных материалов, реализацию жилья и его техническое обслуживание, содержание после постройки объекта.

Строительный холдинг включает управляющую компанию, которая контролирует экономический результат на всех этапах, проектное бюро или архитектурную мастерскую (среди них тоже произошло разукрупнение), ряд подрядных организаций, которые выполняют строительно-монтажные работы, в том числе работы специализированного характера (по инженерным сетям, сантехнические...).

Как правило, в холдинг включается предприятие, связанное с поставкой строительных материалов или их производством (обычно это бетонные узлы или небольшие кирпичные заводы), то есть стараются иметь в холдинге организацию, которая производит основные ресурсы.

В составе холдинга обычно есть компания или агентство недвижимости, которые реализуют жилье, привлекают средства граждан. Включают в холдинг и организацию, которая впоследствии осуществляет техническое обслуживание этого объекта. В свете реформ в ЖКХ это положительный опыт.

Таким образом полностью перекрывается весь инвестиционно-строительный цикл. Задача холдинга - добиться максимального экономического эффекта на всех этапах. Объединение всех этих организаций позволяет сэкономить на единовременных затратах, здесь не может случиться ситуации, когда какая-то организация начинает накручивать цены, закладывая сверхприбыль.

Холдингу удается снизить стоимость реализации инвестиционно-строительного процесса на всех стадиях, чтобы проект был наиболее привлекателен для граждан, в том числе и по цене, что является важнейшим фактором.

- Организация холдингов - это результат развития рынка или процесс, направляемый сверху властями?

- Инициатива идет как раз снизу, от компаний. Наиболее крупные застройщики, инвесторы сами пришли к мысли о необходимости создания холдингов. Сейчас эта тенденция набирает силу, и я считаю ее безусловно положительной. Хотелось бы отметить, что эти тенденции присущи всем регионам РФ, но Петербург занимает особое место.

Шестого июня этого года в Москве прошел съезд Российского союза строителей. Делегаты съезда пришли к выводу, что строительный комплекс Петербурга по уровню вхождения в рынок занимает лидирующее положение в России.

- По каким критериям сделан такой вывод?

- По источникам финансирования в первую очередь; разукрупнению предприятий; формам собственности и по уровню вмешательства власти в инвестиционно-строительный процесс.

- Как я понимаю, скорее по уровню НЕвмешательства?..

- В данном случае да, невмешательства. Мы считаем, что Петербург миновал многие из тех болевых точек, которые еще предстоит пройти многим другим регионам. Например, в Москве в значительной степени сохранена система управления строительным комплексом со стороны властей, как я отмечал, там планируется развитие бюджетного жилищного строительства.

- Вы считаете, что петербургская тенденция более прогрессивная, чем московская?

- Считаю, да. Потому что по пути Москвы ни один из регионов пойти не сможет, поскольку не найдется таких источников финансирования, как в столице. В Петербурге приходится привлекать средства исключительно частных инвесторов. В последние несколько лет здесь вводится в год от 1 млн до 1,2 млн квадратных метров жилья.

Это нормально, такая цифра экономически оправданна. Не стоит думать, что здесь должны строить, скажем, 3 млн квадратных метров. Строить должны столько, сколько реально может воспринять рынок. В Москве, где в прошлом году построено 3,8 млн квадратных метров жилья, а на этот год планируется 4,6 млн, периодически возникает ситуация перепроизводства и порой целые кварталы неоправданно долго не находят своих покупателей квартир.

- Тенденции понятны... Какие болевые точки развития инвестиционно-строительного комплекса вы бы отметили в первую очередь?

- Если власти Петербурга предоставили строительному комплексу развиваться практически без их участия, то мышление руководителей федерального значения остается на уровне командных 1980-х годов. К сожалению, эта тенденция усилилась с приходом на должность председателя Госстроя России Николая Павловича Кошмана. В Госстрое под его руководством захотели покомандовать, порулить.

А чем командовать? В распоряжении Госстроя нет ни одного главного управления капитального строительства, ни одного УКСа. Так же, как нет денег. То есть желание командовать ни на чем не основано. К тому же оно приводит к плачевным результатам.

Как правило, сегодня там, где государство напрямую вмешивается в инвестиционный процесс, следует ожидать наиболее низких результатов. Это проявилось, например, на таких крупных объектах, как строительство жилья в Якутии после паводков в прошлом году или восстановление жилья на юге России: в Ростовской области и Краснодарском крае.

Реализация этих проектов - позор для строительного комплекса страны. Реально восстановить жилье за те деньги, которые были отпущены на эти цели, не было возможности. Поэтому там построили наиболее дешевые щитовые дома. Главное было - отчитаться. Такая же тенденция проявилась и в Петербурге при реализации тех проектов, где заказчиком выступал Госстрой (его специально созданная Дирекция по Северо-Западному региону), практически это весь президентский список из 28 юбилейных объектов.

Объемы финансирования объектов президентского списка были недостаточны, а сроки - сжатые. Поэтому качество работ не очень высокое, в частности, в Петропавловской крепости, где работы производили с нарушением технологических регламентов.

Проблема недофинансирования в строительном комплексе остается. Характерный пример - строительство кольцевой автомобильной дороги (КАД). При нормальном финансировании мы бы могли ее иметь уже в этом году. Но более года было потеряно на политические разборки и организацию нового тендера. То же самое происходит со строительством дамбы. Объемы средств, намеченные на ее достройку, крайне недостаточны, а любая приостановка строительства, консервация объектов приводят к огромным материальным потерям.

- В ценообразовании, наверное, проблемы тоже есть.

- Ценообразование - важнейший элемент инвестиционно-строительной деятельности. Один из негативных моментов в этой сфере - искусственное разделение на ценообразование бюджетное и ценообразование в сфере частных инвестиций.

Заказчик - подрядчик в частной сфере сами о цене договорятся, а в бюджетном финансировании `надо беречь копеечку`. Такой подход ненормален. Любые инвестиции должны работать с одинаковой эффективностью. Деньги работают одинаково, тем более что общее положение таково: там, где финансирование бюджетное, эффективность инвестиций ниже.

Если же говорить о сметно-нормативной базе 2001 года, которой мы сейчас занимаемся, то она предназначена для составления смет, определения стоимости строительства в новых экономических условиях -рыночных. До этого строители работали по нормативной базе 1984 года.

Переход на новую сметно-нормативную базу происходит по всей России под началом Госстроя. Правда, Госстрой объявил, что вся Россия должна перейти на новую базу с 1 сентября 2003 года. Я считаю эти сроки нереальными. Выдается желаемое за действительное. Сроки назначать в данной ситуации изначально неправильно. Мы предлагали, чтобы регионы сами определяли свой срок перехода на новую сметно-нормативную базу, в течение полутора-двух лет этот процесс осуществился бы...

В регионах вообще есть желание, чтобы Госстрой способствовал прогрессу строительного комплекса, а не мешал его развитию. Сегодня общая тенденция такова, что государство должно снижать свое влияние на рынок, на производство. Госстрой же начинает отходить от этой идеи, у него тенденция обратная - тянуть строительный комплекс в командные 1980-е годы.

- Вы сказали, что у Госстроя нет ни денег, ни организаций, ему подчиненных. Но он же выступает в роли заказчика, например, такого объекта, как дамба.

- Верно, и деньги там большие, но они осваиваются крайне неэффективно. Там, где реализуются бюджетные средства, всегда коррупция, `откат`... Всем же понятны схемы получения заказа.

- А что такое `откат`?

- Как что такое?! Получил подряд на сто миллионов - собирай 20-30% в чемоданчик и вперед. Об этом же все знают. Слово `откат` настолько прочно вошло во взаимоотношения госзаказчика и подрядчика, что рассматривается уже как данность.

- Будем об этом писать?

- Обязательно! Ведь об этом уже говорить не стоит, а надо просто эту процедуру легализовать, чтобы `откатывать` по каким-то одним правилам.

- Но ведь проводят тендеры, государственный заказ обязан проходить конкурсную процедуру.

- Все это делается, но только на бумаге. Любое благое начинание у нас извращено. Характерный пример: организуют утечку информации, осуществляется сговор, и устанавливают ту цену, которая необходима той организации.., которая больше `откатит`. Или является аффилированной структурой тех или иных чиновников. Можно сделать по-другому. Отсечь ненужную компанию в виде предквалификации, то есть допустить к тендеру только те организации, которые готовы `откатить`. Можно создать видимость тендера, договорившись с рядом организаций, которые чисто формально будут участвовать в тендере... Схем очень много.

- Павел Владимирович, а нет ли какой-то одной схемы, с помощью которой можно было бы ликвидировать все вами названные схемы?

- Мне кажется, в нашей стране такой схемы не существует: так было, так есть и так будет... Кстати, такая же практика, правда не в таком масштабе, существует во всем мире, в той же Америке. От этого никуда не уйти.

- Уйти очень просто. Честный чиновник организует честный тендер...

- А где он, честный чиновник? Таких у нас нет, хотя на бумаге есть Закон о государственной службе, даже есть Кодекс чести чиновника. Но у нас все чиновники сидят на своих местах не более четырех лет - до очередных выборов начальника. И ему надо воспользоваться этой ситуацией, устроить все себе, детям. А за руку схватить очень сложно, над каждой стройкой прокурорский надзор не организуешь. И главное, никто не заинтересован разорвать этот порочный круг, он всех устраивает.

- Завтра открывается Петербургский экономический форум. Какие самые важные вопросы инвестиционно-строительной сферы желательно было бы на нем обсудить?

- Наиболее важные темы - две: как помочь гражданам финансировать жилищное строительство и реформа ЖКХ. По первой проблеме на первый план выдвигается вопрос ипотеки и защиты частных инвестиций. Существует мировой опыт, есть наши проработки по созданию системы, когда можно было бы получить ипотечный кредит на приемлемых условиях. И нужна залоговая база.

Что касается реформы ЖКХ, то там у нас много проблем, главная - почти полный износ основных фондов. Реформа в ЖКХ возможна лишь при включении рыночных механизмов, только тогда в эту сферу можно будет привлечь реальные инвестиции.