В инвестиционно-строительной сфере Петербурга развивается системный кризис, обусловленный тем, что до 95% строительных компаний в городе являются частными, а система распределения пятен застройки, выдача технических условий на строительство остаются, как и раньше, командно-административными, считает директор петербургского союза строительных компаний `Союзпетрострой` Лев Каплан.

О проблемах строительного комплекса он и размышляет сегодня



- Пятна застройки выдаются и изымаются по принципу `хочу - дам, хочу - не дам`. `Приближенные ко двору` компании легко их получают, а потом ими спекулируют, другие вынуждены за сотни тысяч долларов приобретать территории, чтобы реально строить.

Законы об инвестициях в городскую недвижимость, принятые Законодательным собранием еще в 1998 году, безнадежно устарели. Тогда же была создана инвестиционно-тендерная комиссия и установлены правила, которые сегодня входят в прямое противоречие с федеральным законодательством, не говоря уж о реальной жизни.

В Петербурге практически не работает ни Земельный, ни Градостроительный кодекс РФ. Закон предписывает, что в каждом субъекте РФ должны действовать определенные правила выделения пятен застройки, зонирования, кадастровый учет и так далее, соответствующие Градостроительному кодексу РФ. В Петербурге он не действует.

Новый Генплан города будет подготовлен только в 2005 году, пока же мы вынуждены работать по устаревшему плану. По объектам, предусмотренным действующим Генпланом, общественных обсуждений и слушаний не устраивается, а новые стройки часто вызывают протест общественности.

Закон о градостроительном регулировании в Петербурге был `зарублен` депутатами еще прошлого созыва. Строители оказались в тупике. По действующему законодательству выделение пятна застройки должно проходить с санкции Законодательного собрания. Учитывая же оперативность принятия ЗС решений, это означает угрозу остановки любого строительства.

Земельный кодекс РФ определяет особое положение Москвы и Петербурга. В этих субъектах Федерации вопросы землепользования должны решаться на уровне не муниципальных образований, а на городском, в соответствии с нормативными актами, которые пока не разработаны.



Три ступени лабиринта

Сейчас действует трехступенчатая система выдачи разрешений на застройку. Сначала выдается разрешение на изыскательские работы, действительное 11 месяцев. Таких разрешений было выдано множество, а недавно инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК) начала их отзывать.

К слову, определение `тендерная` в названии комиссии имеет формальный характер, поскольку никаких тендеров не проводилось и не проводится, а работа комиссии ограничивается подготовкой распоряжений губернатора.

Земельный кодекс предусматривает, что земельные участки, продаваемые застройщику на конкурсной основе, должны быть `упакованы`, то есть должны быть получены все необходимые разрешения, а сами участки готовы к проектированию. В действительности этого нет.

Кто-то нахватал десятки пятен под застройку и физически не в состоянии провести на них изыскательские работы. Кроме того, уложиться в отведенные сроки сложно из-за монополизма и бюрократических проволочек.

Вторая стадия - заключение на инвестиционных условиях договора аренды земли, дающего право на проектирование и строительство объекта.

Застройщик может арендовать застроенный участок или выкупать его в собственность. Земельный кодекс РФ предписывает, что все городские земли должны быть разделены на те, которые могут быть проданы застройщикам, и те, которые резервируются и продаже не подлежат. Сделать это нельзя без принятия закона о градостроительном регулировании. Такого закона, как и реального генплана городского строительства, не существует.

Земельный кодекс предписывает также, что арендованный участок может быть передан третьему лицу, заложен в банке или вложен в уставный капитал товарищества. Однако в утвержденном городским правительством инвестиционном договоре пунктом 7.2.1 какие-либо действия с арендованным участком запрещены. Поэтому банки не выдают кредиты под участки с неопределенным статусом. Зато на полных оборотах работает бюрократическая машина, и если кто-то лишается права на участок, новый арендатор должен начинать весь путь сначала.

В соответствии с Земельным кодексом застройщик может приобретать земельный участок в собственность и распоряжаться им так, как считает нужным. Если он в ходе конкурса приобрел участок для строительства многоквартирного дома, то должен провести изыскательские работы, спроектировать и выстроить дом.

Затем квартиры продаются с включением в стоимость жилья стоимости земли. Можно заложить участок в банк как до начала, так и в ходе строительства, а возведя два-три этажа, заложить построенное и получить кредит для завершения строительства. Именно по такой схеме строился весь Петербург.

Это простой и понятный принцип, который создает рынок земли и позволяет задействовать банковские ресурсы. Все это прописано в Земельном кодексе и требует лишь политической воли городских властей для реализации.



Доля риска

Еще одна проблема касается долевого участия граждан в строительстве жилья и ипотечного кредитования. Долевое участие возникло на фоне самоустранения государства от решения жилищных проблем и сегодня - фактически единственный способ приобретения жилья.

Жилье как-то строится, и деньги населения работают, и это хорошо. Но система абсолютно не защищена в правовом и экономическом смысле.

В Гражданском кодексе нет самого понятия долевого участия в строительстве. Договоры имеют подчас самый экзотичный характер, а суды не знают, как поступать в той или иной конфликтной ситуации, поскольку единственный из применяемых законов о защите прав потребителей не исчерпывает все многообразие складывающихся на рынке недвижимости ситуаций.

К сожалению, нередки случаи двойных продаж, банкротства строительных компаний (`Виадук`, `Росглавматериалы`, `Нострадамус`, `УНР-86` и другие).

Долевое строительство - достаточно рискованная сфера, но коль такая система сложилась и альтернативы ей пока нет, нужно не разрушать ее, а ввести в цивилизованные рамки.

`Союзпетрострой` начал работу по страхованию рисков дольщиков, подключив к этому страховую компанию `Спасские ворота`, `Промышленно-страховую компанию` и ряд других. Созданы экспертный совет по определению надежности компаний, третейский суд с судейской палатой `Союзпетростроя`, в котором можно решить возникающие проблемы, не прибегая к судебной практике.

Не работает и еще долго не будет работать механизм ипотечного кредитования. Пока оно чисто фиктивного характера, так как была принята на вооружение американская система, предполагающая обращение на рынке закладных как ценных бумаг. У нас они таковыми не являются, да и сам рынок ценных бумаг еще не сформировался.

Решить проблему ипотечного кредитования можно на государственном уровне, но пока этого не произошло. И ситуация не изменится до тех пор, пока будут сохраняться чиновничий произвол исполнительной власти и политические разногласия законодателей. Строительный комплекс развивается не благодаря, а вопреки деятельности властей.