В целом рынок недвижимости Петербурга продолжает динамично развиваться. Однако его перспективы сегодня нельзя назвать устойчивыми. Особенно если учесть некоторую нестабильность

в экономике Северо-Запада РФ...



И все же под воздействием ряда факторов рынок недвижимости города на Неве продолжает `разогреваться`. Один из них - приток инвестиций в Петербург в связи с подготовкой к празднованию 300-летия города.

Активно реконструируются старые здания, памятники, театры, мосты, вокзалы. Это пополняет ресурсы строительных организаций, и они могут больше оборотных средств вкладывать в возведение жилья.

В 2002 году сдано в эксплуатацию 1,2 тыс. кв. метров жилой площади, что больше на 7,3%, чем в 2001-м. Однако это не значит, что на рынке появится больше новых квартир. Скорее, увеличивается их общая площадь. Особенно в секторе элитного жилья, который сегодня приносит значительную часть доходов строительным организациям.

Поэтому когда ряд аналитиков делают выводы, мол, подготовка к празднованию Петербурга не подстегивает цены на рынке недвижимости, то они лукавят. Именно этот фактор и притягивал в 2002 году сюда многих покупателей квартир. Спрос на них растет. А вслед за ними ползут и цены.

Следовательно, после юбилея не исключен и некоторый спад. А вот этой возможности и не хочется признавать маркетологам большинства строительных компаний Петербурга.

Весьма показательно: по мнению специалистов компании `Северный город`, цены на жилье в 2003 году повысятся примерно на 15-20% (с учетом темпов инфляции) в зависимости от объема продаж. Причем резких всплесков повышения цен ни в одном секторе жилищного строительства пока не ожидается.

Заметим, что такая же динамика зафиксирована в Петербурге Госкомстатом: стоимость 1 кв. метра жилья в новострое, по сводкам, увеличилась на 15,5%. Но известно, что в договорах купли-продажи с дольщиками указываются заниженные цены на квартиры. Поэтому о реальной динамике цен судить сложно.

Однако если на вторичном рынке, по данным независимых исследований, цены на ходовую недвижимость (одно- и двухкомнатные квартиры) в 2002 году увеличились на 28-33% в долларовом эквиваленте, то на первичном они никак не могли быть ниже. Характерный пример: в конце 2001 года компания `ЛЭК` предлагала квартиры по цене комнаты за $8 тыс., к концу 2002-го они уже в рекламных прайсах номинировались в $12 тыс. Пока ничто не указывает, что в первой половине 2003 года динамика роста цен снизится.

Уже в январе появился первый стимул к скачку цен на новые квартиры: поставщики строительных материалов повысили отпускную стоимость своей продукции на 10%. Это связано, вероятнее всего, с ростом цен на энергоносители.

Еще одна причина для роста цен на новострой - монополизация отдельных секторов строительного рынка и ответная реакция на нее. Домостроители стали выстраивать вертикально-интегрированные структуры. Например, в 2002 году холдинг `Ленстройматериалы`, специализировавшийся на добыче нерудных материалов и выработке щебня, песка, кирпича в Ленобласти, приобрел Гатчинский сельский стройкомбинат и вложил в него $1,5 млн на модернизацию производства панелей.

Новые панели позволяют возводить дома уже не в 9, а в 16 этажей. Мощность позволяет построить в 2003 году 70 тыс. кв. метров жилья.

Другой холдинг, занимающийся добычей нерудных материалов в Ленобласти, `Ленстройреконструкция`, приобрел Гатчинский домостроительный комбинат. `ЛенСпецСМУ` и `Строительная компания N 1 - ЛЭК` приобрели ряд заводов стройматериалов. В перспективе это должно снизить себестоимость домостроения.

Однако на начальном этапе инвесторы стремятся поскорее окупить вложения средств. И пользуются любым удобным случаем, чтобы повысить цены на новое жилье, что и наблюдается в начале 2003 года. Следующим шагом станет подтягивание цен на квартиры и комнаты на вторичном рынке.

Специалисты указывают, что увеличение объемов продаж на первичном рынке и дальнейший рост цен на квартиры по-прежнему сдерживаются высокими рисками. Красноречивый факт: в большинстве РУНО не рекомендуют семьям с детьми покупать новое жилье под залог старой квартиры. Причина - множество судебных дел.

Причем проблемы возникают даже у клиентов, казалось бы, солидных организаций. Например, известный в Петербурге хирург приобрел квартиру в новом доме через компанию `Воин`, прожил в ней год, а потом на жилье объявился посторонний собственник.

Впрочем, директор агентства `Ината` Александр Самарцев считает, что с 2002 года увеличилась криминализация и на вторичном рынке. Одна из причин - отмена лицензирования риэлтерской деятельности. После этого активизировались сомнительные фирмы, и сейчас риэлтерских компаний в Петербурге уже более пяти сотен. Из них регулярно осуществляют сделки с недвижимостью не более 75 риэлтеров.

Жесткая конкуренция среди риэлтеров подогревает криминализацию рынка жилья. Ведь каждая сделка - это цепочка продаж. Достаточно в нее вклиниться одной `криминальной` квартире, как `засвечивается` вся цепочка. Сделки признаются неправомочными, если отсутствуют расчеты между сторонами, обнаруживается, что нарушены права ребенка или один из участников купли-продажи оказывается недееспособным...

Аналогичная причина толкает ряд домостроителей на партнерство с сомнительными подрядчиками, что опять-таки увеличивает риски дольщиков.

Во второй половине 2003 года рост объемов продаж и цен на жилье продолжится. Здесь будет играть весомую роль другой фактор: федеральными программами предусмотрены солидные инвестиции в строительный сектор Петербурга (выделяются средства на кольцевую автодорогу, возведение комплекса защитных сооружений города от наводнений...).

Кроме того, расширяются представительские функции Петербурга на уровне Правительства РФ. Наконец, экспансия московских компаний на региональные рынки для повышения стоимости размещенных за рубежом акций и ценных бумаг ведет к созданию столичных структур в городе на Неве.

Растет привлекательность Петербурга как учебного центра. Все это подогревает интерес к городу со стороны иногородних и иностранных покупателей жилья. Причем 300-летний юбилей может увеличить долю иногородних покупателей в 2003 году на 5%.

Однако в 2004 году, как предупреждают независимые эксперты, влияние всех этих факторов ослабнет в связи со стабилизацией региональных рынков. Именно это может стать проблемой для перегретого рынка недвижимости Петербурга.