В Петербурге прошел `круглый стол`, на котором обсуждались состояние и перспективы рынка коммерческой недвижимости. Его организовала Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), созданная управляющими компаниями `Бекар`, `Питер`, `Стенли Проперти Корпорейшн` и `ВМБ-Траст`



Участвовали в `круглом столе` представители ГУИОН, Ассоциации риэлтеров, международной компании Colliers International, Института проблем предпринимательства, компании `Адамант` (сеть торговых центров), коммерческого центра `Питер` (торговый комплекс `Сенная` и др.), стройкорпорации `Элис` (`Владимирский пассаж`, торговый центр - гостиница), МК `Балтийское финансовое агентство`. От москвичей были представлены ритейловые сети `Перекресток` и `Патэрсон`.



Реформы завершены,

а где рынок?

Как считают эксперты, прошедший год для петербургских строителей был знаменателен. Начался переход к реализации проектов, которые не стыдно будет предъявить Европе. Преображается не только центр Петербурга, но и периферия. Один за другим в разных районах появляются комфортабельные бизнес-центры.

Обострение конкуренции стимулирует затраты на рекламу. Рекламный бюджет на 2003 год только одного московского монстра на рынке недвижимости, имеющего 150 тыс. кв. метров, почти $3 млн. Почивать на лаврах нельзя: в ритейле идея, позиционирование, архитектурный образ столь же важны, как и пресловутое местоположение объектов.

Недавно начали публично продавать бизнес-центры, чего не было ранее (к примеру сделка по зданию на 8-й Советской улице), что указывает на окончание реформ и появление у нас настоящего рынка. Как вызов спросу со стороны покупателей и арендаторов офисных центров - проекты уже не реконструкции, а нового строительства (на том же заводе `Вибратор` возникли новые офисные центры).



Директора заводов ждут.

АРТы - разбирают их площади

ГУД была образована год назад для выхода на рынок и управления объектами самого большого собственника - государства. Письмо президента этой гильдии Александра Шарапова на имя Валерия Назарова находится в КУГИ, и если еще недавно там отвечали: `Не на что смотреть, нет у нас адресов`, - то на сегодня КУГИ передал ГУД около десяти адресов. Как минимум, на два объекта можно уже посмотреть, сводить туда чиновников.

Как подчеркнул г-н Шарапов, пошел процесс классификации бизнес-центров, вводимый гильдией и поддержанный Российской гильдией риэлторов (РГР), поступили первые заявки бизнес-центров, по их итогам предполагается обращение к Госстандарту.

Идет процесс с перепрофилированием промышленной недвижимости под офисы, для торговли, тем же агентством развития территорий (АРТ) `Бекар` на Выборгской стороне. Правда, пока намерения АРТ по строительству на части площадей заводов делового сити дружно бойкотирует директорский корпус.

Недавно г-н Назаров сказал на пресс-конференции по АРТ, что `Компрессор`, отказывающийся продавать излишнюю простаивающую недвижимость АРТ, обязан будет вскоре заключить с городом дополнительное соглашение и платить арендную плату без сегодняшних понижающих коэффициентов.

Пока это решается в судах, но едва ли город проиграет: если на место заводов придет инвестор, он готов платить рыночную ставку...

Масштабны реконструкция и новое строительство Агентства по реконструкции и развитию `Апраксин Двор` (утвержденный городом проект рассчитан до 2010 года, вплоть до восстановления разрушенных в прошлом веке церквей, храмов, вложения инвесторов составят около $70 млн).



Одинаково ли мыслит

средний класс Москвы и Питера?

Спрос на торговые площади, по сравнению с 2001 годом, вырос в 2002-м на 20%. Инвесторы приобретают коммерческую недвижимость все чаще не для себя, а для сдачи в аренду или перепродажи. Упадут ли цены и арендные ставки после 300-летия Петербурга? Грядет ли очередной кризис перепроизводства коммерческих площадей? Не вытеснят ли столичные торговцы местных операторов?

Петербуржцы тратят 80% доходов на рынках и в магазинах. Объем розничной торговли в Петербрге - $5-7 млрд, в Москве раз в шесть больше. Современных гипермаркетов в городе на Неве не более 0,5 млн кв. метров, если не считать новые рынки и магазинчики.

Если в прошлом году было введено лишь около 50 тыс. кв. метров, то за два года планируется ввод 500 тыс. кв. метров торговых центров. Это приведет к падению ставок аренды в среднем с $40 до $30 за 1 кв. метр в месяц и обострит конкуренцию проектов.

Возрастет востребованность внешних консультантов и профессиональных брокеров по девелоперским проектам. Из специализированных офисных площадей наши компании больше всего интересуются классом А - это престижно (в Петербрге около 22 тыс. кв. метров, в Москве более 1 млн кв. метров).

В Питере класс А не развит, особых просветов не видно, начало строительства 2-й очереди `Северной столицы` на Мойке пока не определено (в Москве за IV квартал 2002-го ввели 50 тыс. кв. метров).

Привлекателен и класс В - центр, не подпадающий под А, и прилегающие к нему территории (в Петербурге около 60 тыс. кв. метров, в Москве - 1,5 млн кв. метров). Ставки в год без НДС по А и В - от $300 до $600 (класс В наиболее востребован. Самые масштабные проекты - типа `Петровского форта`: более 16 тыс. кв. метров, открытие в начале 2003 года, заключено уже большое число договоров на значительные площади еще до их открытия, что для офисного сектора - нонсенс).

Выброс большого количества площадей В может привести к миграции арендаторов из бизнес-центров первого поколения. Медленно развивается рынок класса С (доступные зоны вблизи метро и магистралей, вдали от центра).

Представитель сети московско-питерско-тверских универсамов `Патэрсон` сказал, что Петербург интересует компанию из-за трехкратного превосходства Москвы по доле супермаркетов, особенно площадью свыше 1,5 тыс. кв. метров. В `Патэрсоне` уверены, что растущий средний класс требует сегодня нормального обслуживания. Москвичей интересуют здания от 2,5 тыс. кв. метров с торговой площадью не менее 1,5 тыс. кв. метров плюс 150 мест парковки.

До конца 2003 года `Патэрсон` запланировал строительство четырех супермаркетов на Сенной, в Шувалово и на Васильевском острове, за два года - 10 супермаркетов и мегамаркет...

Представитель руководства группы `Отель`, реализующей проект `Владимирский пассаж`, сообщил, что петербургские арендаторы, тот же `Отель`, продают сегодня (в отличие от москвичей) даже так называемое право аренды, то есть арендатор, кроме арендной платы, передает хозяину торгового центра еще и деньги за саму возможность заключить договор...

Представители Балтийского финансового агентства рассказали о развитии проекта по району-700: участок в частной собственности у Смольного и Большеохтинского моста, уже работает бизнес-центр класса В и завершается реконструкция подобного ему, третий бизнес-центр класса В выйдет фасадами на Неву. Запланированы торгово-развлекательный комплекс, большая парковка.

В целом пик придется на май 2003 года - ожидается ввод около 200 тыс. кв. метров новых торгово-развлекательных площадей.