Рынок жилья в России начал развиваться в начале 1990-х годов, когда была разрушена ранее существовавшая система обязательной принадлежности объектов недвижимости к государственному сектору. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц. Переход жилищной сферы на рыночные отношения потребовал внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения
Наблюдение за средними ценами и индексами цен на реализуемое жилье органами государственной статистики организовано с целью изучения ценовых процессов на рынке недвижимости. Результаты наблюдения представлены оценками средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках и темпов их изменения.
Информация о средних ценах жилья используется для определения его рыночной стоимости при определении выплат различного вида субсидий за утраченное жилье. Показатели динамики цен на рынке жилья используются для сравнительного анализа цен во времени и по субъектам Российской Федерации, то есть для проведения межвременных и межрегиональных сопоставлений.
Кроме того, индексы цен на рынке жилья используются при проведении ретроспективного анализа и прогнозирования, а также в научных исследованиях.
В России рынок жилья делится на две составляющие группы:
- первичный, который характеризует появление новой недвижимости как товара на рынке;
- вторичный, характеризующий появление недвижимости, уже функционирующей в течение некоторого времени и обладающей определенной степенью износа.
Расчет средних цен за один квадратный метр общей площади на рынке жилья осуществляется по методологии, где структура проданного жилья остается неизменной в базисном и отчетном периоде. Поэтому данные, полученные к настоящему времени, позволяют оценить тенденции на рынке жилья в соответствии с методологическими принципами, используемыми при определении средних цен и построении всей системы индексов цен.
Стоимость жилья зависит от многих факторов: конъюнктуры рынка недвижимости, местоположения дома, количества комнат, конкретных планировок. Очень важным фактором становятся экологическая безопасность района и наличие развитой инфраструктуры.
Наблюдением охвачен только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых престижных и спальных районах. Престижные районы, в зависимости от критерия региона, расположены либо в центре города, либо на его окраинах, если застройка домов проходила по индивидуальным проектам.
Спальные районы находятся, как правило, на окраинах города и обычно не имеют промышленных предприятий на своей территории. Рынок коттеджного и деревянного жилья наблюдению не подлежит.
Наблюдение за ценами на рынке жилья органами государственной статистики ведется с III квартала 1996 года. В Петербурге в выборочном обследовании рынка недвижимости принимают участие 16 фирм, осуществляющих операции купли-продажи жилья на первичном и вторичном рынках.
Цена учитывает спецификацию жилья в зависимости от его качества, числа комнат, материала стен домов, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождение в городе, а также долю проданной общей площади квартир определенного вида в общем количестве реализованной площади в этой организации. С учетом этих характеристик жилье делится на жилье низкого качества, типовое, улучшенной планировки и элитное.
Жилье низкого качества - это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения, а также дома-`хрущевки`. Цены на квартиры низкого качества формируются только на вторичном рынке.
Типовое жилье включает квартиры в 6-16-этажных домах с наличием небольших подсобных помещений, возможно со смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построены по типовым проектам.
Квартиры улучшенной планировки - это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построены по типовым проектам (после 1955 года - кирпичных и после 1970 года - крупноблочных и крупнопанельных) с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (то есть удельный вес жилой площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах), а также `сталинские` дома, прошедшие этап реконструкции.
Элитные квартиры - это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построены по индивидуальным проектам.
На нынешнем рынке жилья господствует практика оценки стоимости квартир в долларах США, с последующим переводом в рубли по курсу Банка России или по среднему курсу валюты в городских обменных пунктах на дату заключения сделки. Поэтому стоимость квартир в значительной степени определяется курсом доллара. Так, кризис в августе 1998 года привел к скачку цен на жилье.
До III квартала 1998 года ценовая ситуация на рынке жилья развивалась относительно спокойно. После 17 августа 1998 года, вместе с падением курса рубля, цены на жилье повысились почти в 3 раза, что практически привело рынок жилья к замиранию. В кризисной ситуации первыми пошли на снижение цен строители, в IV квартале 1998 года, по сравнению с предыдущим кварталом, жилье на первичном рынке стало дешевле на 13,0%.
В 1999 году снижение цен на жилье на первичном рынке отмечалось только во II квартале - на 15,0%. В IV квартале, по сравнению с III кварталом, цены возросли на 7,6%; в целом за 1999 год цены возросли на 0,3%.
На вторичном рынке жилья снижение цен продолжалось в течение трех первых кварталов 1999 года на все типы жилья и составило в среднем 15,5%, в IV квартале, по сравнению с III кварталом, цены на вторичном рынке возросли на 5,3%; за 1999 год цены снизились в среднем на 11,0%.
За 2000 год стоимость одного квадратного метра общей площади возросла на первичном рынке на 9,4%, в том числе по типовому жилью - на 10,8%, по жилью улучшенной планировки - на 9,1%; на вторичном рынке цены в среднем возросли на 9,3%, в том числе квартиры улучшенной планировки стали дороже на 12,1%, типовые - на 8,7%.
Ситуация на рынке жилья Петербурга в 2001 году и I полугодии 2002 года складывалась следующим образом.
За 2001 год квадратный метр жилья, как на первичном так и на вторичном рынке, подорожал в среднем на 13,0%. Наибольшим был прирост цен в IV квартале - 6,3% на первичном рынке и 4,6% - на вторичном рынке.
На первичном рынке цены на жилье улучшенной планировки и элитное выросли на 13,5% , типовое - на 12,6%. На вторичном рынке прирост цен на типовое жилье составил 16,1%, на жилье низкого качества - 11,4%, на жилье улучшенной планировки - 8,3%.
По данным выборочного обследования, в 2001 году на первичном рынке больше всего было реализовано типового жилья. Из общего объема продаж на его долю приходится 43,3%, на жилье улучшенной планировки - 39,7%. На вторичном рынке доля типового жилья составляет 55,7%, улучшенной планировки - 23,0%.
Из общего объема продаж на долю жилья в спальных районах на первичном рынке приходится 57,1%, на вторичном - 77,7%.
Наблюдается устойчивый спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, поэтому рост цен на них достаточно стабилен. За 2001 год на первичном рынке двухкомнатные квартиры подорожали на 15,4%, однокомнатные - на 12,0%. На вторичном рынке прирост цен на однокомнатные квартиры составил на 13,7%, на двухкомнатные - 12,4%.
При низком уровне государственного строительства, большой миграции населения, в условиях свободного рынка труда рынок жилья активно развивается и совершенствуется (см. таблицу 1).
Доля государственного жилищного строительства незначительна. На сегодня основная часть покупателей жилья - люди с относительно высоким уровнем достатка.
В I полугодии 2002 года цены на жилье возросли на первичном рынке на 9,5%, на вторичном - на 9,0%. На первичном рынке типовое жилье подорожало на 15,1%, улучшенной планировки - на 10,6%. На вторичном рынке жилье улучшенной планировки стало дороже на 12,0%, типовое - на 9,3%.
Для сравнения: в таблице 2 приведены цены на рынке жилья во II квартале 2002 года в Российской Федерации, Москве, Петербурге и субъектах РФ, имеющих в своем составе города-миллионеры.
Петербург к концу I полугодия 2002 года по стоимости жилья на первичном рынке среди приведенных в таблице субъектов РФ занимал второе место, на вторичном - третье место. На первичном рынке стоимость одного квадратного метра общей площади жилья была выше среднероссийской на 24,9%, на вторичном рынке - на 17,3%.
Таблица 1
2000 год 2001 год
Введено жилых домов, тыс. кв. метров общей площади 1080,9 1118,2
В том числе по формам собственности:
государственная 200,8 140,6
муниципальная 9,1 23,7
частная, включая индивидуальное жилье 661,2 710,5
Стоимость строительства, руб. за 1 кв. метр общей площади 3565,2 5744,4
Средняя стоимость 1 кв. метра общей площади 11185,8 13263,2
на первичном рынке жилья на конец года, руб.
Таблица 2
Цены на рынке жилья во II квартале 2002 года
(в рублях за 1 кв. м общей площади)
Субъект РФ Первичный рынок Вторичный рынок
Российская Федерация 12 051 10 487
Москва 23 002 24 237
Санкт-Петербург 15 049 12 304
Республика Татарстан 8 581 9 166
Республика Башкортостан 12 551 11 992
Нижегородская область 12 630 8 271
Волгоградская область 8 060 8 219
Самарская область 10 960 10 838
Ростовская область 9 762 9 127
Пермская область 12 122 11 352
Свердловская область 12 505 13 812
Челябинская область 9 301 8 084
Новосибирская область 12 107 12 047
Омская область 10 810 9 477
По материалам Петербургкомстата
(отдел по статистике цен и товарных рынков)
|