Эксперты говорят о взрывном развитии ипотеки в ближайшее время. Но до сих пор остается неурегулированными еще много вопросов на законодательном уровне, в том числе и в области банковского кредитования. Не заметна в этом процессе и роль государства. Только в конце этого года Федеральное агентство по ипотечному кредитованию собирается выпустить жилищные облигации. На `круглом столе` в рамках конференции по развитию финансового рынка и предприятий Северо-Западного округа, состоявшейся в Петербурге, все эти проблемы обсуждались. Мы попросили участника `круглого стола`, председателя Национальной фондовой ассоциации Константина Волкова, ответить на ряд вопросов



- Константин Алексеевич, создается впечатление, что инициатива в области ипотеки исходит от регионов, а не от федерального центра.



- Вы правы. В регионах есть большие достижения в этой области. Если раньше речь шла об инициативе отдельных банков, скажем `ДельтаКредит`, или отдельных общественных деятелей, то сейчас участников стало намного больше. Конечно, у тех, кто берет на себя эти функции, ресурсов меньше, чем у федерального центра.

Вместе с тем нельзя не отметить, что успехи в области ипотеки есть там, где в процесс включаются государственные органы. К примеру, Вологодская область, опыт которой обсуждался на `круглом столе`. Там фонд образован при участии администрации. В Москве создан КБ `Московское ипотечное агентство` со 100%-м участием столичного правительства. Он уже рефинансирует жилищные кредиты банков.

У государства больше возможностей по регулированию процентных ставок. Они сейчас еще довольно высокие. А как говорят наши зарубежные коллеги, ипотека нормально развивается при ставках не более 10%.



- Правовое поле ипотеки еще не сформировано, а ее фрагменты существуют. Не будут ли позже, с принятием законов, действия местных властей опротестованы в судебном порядке?



- Все не так страшно. Многие понятия ипотеки закреплены в Гражданском кодексе и других действующих нормативных документах. Другое дело, что они не полностью защищают интересы добросовестных кредиторов и заемщиков. Законы, конечно, упростили бы жизнь участников ипотечного процесса.

Если выстраивать процесс идеально, то вначале надо выработать приемлемую для всех модель, а на ее основе - готовить новые законы и поправки в действующие. У нас, к сожалению, отсутствует национальная программа в области ипотеки, а отсюда - разные подходы, которые порой плохо согласуются друг с другом.



- Проект закона `Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах` прошел второе чтение в Госдуме. Но он сильно изменился после того, как были учтены поправки правового управления президента России. На `кругом столе` представитель банка `ДельтаКредит` раскритиковал последнюю версию. Он сказал, что акционеры в такие ценные бумаги средства вкладывать не будут. Как вы относитесь к этому законопроекту?



- Я бы сказал, что представитель `ДельтаКредит` был еще очень мягок в своих оценках. Мне документ напоминает ирландское рагу, которое, как известно, состоит из смеси самых разных компонентов. В законопроект включен ряд взаимоисключающих положений. Кстати, и в первой версии к закону предъявлялось не меньше претензий.



- А те облигации, что скоро выпустит банк `Московское ипотечное агентство`, можно назвать закладными?



- Это не закладные, а обычные жилищные облигации, которые обеспечены пулом выданных кредитов. Пул формируется по общепринятой процедуре, на основании действующей нормативной базы. Ценные бумаги при этом обеспечивают права и кредиторов, и заемщиков.



- На `круглом столе` речь шла о правовых банковских казусах в области ипотеки. Что из перечисленного особенно мешает кредитным организациям участвовать в жилищном бизнесе?



- Есть ограничение объемов эмиссии по уставному фонду. А у банков `уставник` - некая эфемерная величина, практически не влияющая на его активы. У нас соотношение объема эмиссии и собственных средств устанавливают в пропорции один к одному, а в той же Германии - как один к восьмидесяти. Если в ипотеку включатся немецкие банки, то с ними будет сложно конкурировать.

Еще один казус - в закон `Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах` вводится такое понятие, как `ипотечное залоговое покрытие`. Это означает, что пул кредитов под выпущенные облигации включается в общую конкурсную массу. И владельцев ценных бумаг в случае банкротства эмитента включают в 3-ю или 5-ю очередь кредиторов. Никакого исключения нет. Все риски лягут на владельцев облигаций.



- Внесены поправки в Закон `О банках и банковской деятельности`, которые подразумевают создание ипотечных банков и строительно-сберегательных касс. Означает ли это, что скоро у нас появятся такие специализированные организации?



- Поправки внесены рядом общественных организаций через своих депутатов. Сейчас их обсуждают в комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной Думы. Разобраться, как будут работать новые структуры, пока невозможно. Поэтому к ним банкиры относятся настороженно.

Думаю, что эти поправки вряд ли примут, хотя наши законодатели бывают порой непредсказуемы.



- Массовой ипотека станет при низких процентных ставках. Но они не могут быть ниже, чем ставки по государственным облигациям. В следующем году Минфин РФ обещает снизить доходность ГКО-ОФЗ. Это может активизировать рынок...



- Связь есть, конечно. Но ставки по облигациям не взяты с потолка, они зависят от положения в экономике, от уровня инфляции. Маржа банков при этом не очень велика, приблизительно пять процентов, и с нее еще надо заплатить налог.