Только в 2001 году в России было опротестовано около 2 тыс. сделок с недвижимостью (ущемление прав несовершеннолетних, заключение договоров с лицами, оказавшимися недееспособными, нарушение интересов третьих лиц, мошенничество...). Депутаты Госдумы РФ, изменив российское законодательство, надеются заставить риэлтеров отвечать за некачественные сделки с жильем
А пока подавляющее большинство риэлтерских фирм рискует при заключении сделок только своими комиссионными (пока сделка не завершена и комиссионные находятся на хранении в банке). В результате компании продают не жилье, а информацию о нем, спекулируя на незнании простыми гражданами процедур купли-продажи и на страхе быть обманутыми, если продавцы или покупатели начнут действовать самостоятельно.
По подсчетам гендиректора компании `Титул` (г. Ростов-на-Дону) Евгения Сосницкого, в России всего 7 риэлтерских фирм предоставляют своим клиентам гарантии надежности и безопасности. Из них одна находится в Петербурге - это компания `Бекар`.
- В перспективе их станет больше. Ведь население перестанет пугаться процедур продажи и покупки жилья, а развитие электронных технологий заметно подорвет благополучие многих фирм, которые сегодня живут за счет простых сделок. На Западе, между прочим, уже практически не осталось риэлтеров - продавцов информации о недвижимости: вся база данных о ней размещена в Интернете. Из-за этого на недавнем конгрессе по недвижимости в США даже назвали профессию риэлтера вымирающей. Единственный выход из кризиса - усложнение услуг по сопровождению сделок с недвижимостью и повышение их качества, - рассказал Е. Сосницкий.
Поясним: по сути, это означает развитие комплексного сервиса, когда риэлтер, если потребуется, способен привлечь любых специалистов - из юридического бюро, нотариальной конторы, страховой компании, детективного агентства... Все пожелания клиента должны быть учтены, а риски - просчитаны и минимизированы.
Безопасность стоит денег
В России некоторые риэлтерские компании пошли этим же путем. Однако отечественный рынок жилья специфичен: нередко покупатель соглашается приобрести квартиру с сомнительной репутацией, если из-за этого она стоит дешевле. Комплексный сервис имеет значение, по-видимому, только при сделках с супердорогими элитными квартирами.
В таком случае затраты на проверку `истории` жилья и прочие сервисные накрутки - капля в море, по сравнению с ценой самих стен.
Насколько подорожали, например, квартиры и комнаты, которые реализуются через компанию `Бекар`, где дают гарантию возмещения рыночной стоимости жилья (или подбирается эквивалентная другая недвижимость), если после его приобретения сделка опротестована в суде и дело оказывается проигранным?
Если верить руководству компании, подобная услуга не повышает стоимость жилья. Наоборот, до 1998 года в `Бекаре` брали больше комиссионных, чем сегодня: при простой сделке они составляли 8%, при сложной (обмен) - 10%. Сейчас в компании за эти операции берут с клиента соответственно 6% и 8%.
Поначалу снизить расценки вынудил обвал рынка недвижимости, наступивший после финансового кризиса в России. Однако потом расценки не повышались, потому что вырос оборот. Готовность в `Бекаре` отвечать по опротестованным договорам, разумеется, привела к увеличению накладных расходов. И все же у крупной фирмы появилось достаточно ресурсов для внутренних финансовых маневров. Проверка `чистоты` выставляемого на торги жилья, к примеру, стоит около $100-$300 (без нее нельзя дать гарантию качества сделки клиенту). Ежемесячно в компании совершают 70-80 сделок. Стало быть, в среднем на обеспечение юридической безопасности сделок компания тратит более $100 тыс. в год. В `Бекаре` не называют своего годового оборота. Тем не менее с учетом цен на жилье и расходов риэлтерской компании в Петербурге можно смело утверждать, что для солидной фирмы затраты на минимизацию рисков по сделкам с недвижимостью оказываются не так уж и велики.
Это указывает на то, что российские риэлтеры могут нести полную ответственность за качество предоставляемых потребителям услуг. Правда, тут возникает проблема: Министерство РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства может усмотреть в предоставлении подобных гарантий нарушение антимонопольного законодательства. Ведь у малых фирм нет достаточного оборотного капитала для накопления резервных сумм. Две-три неудачные сделки - и малая компания банкрот. Есть повод задуматься...
Впрочем, говорят, что ничто не мешает малым риэлтерским фирмам застраховать свою деятельность от риска разорения. Вот только пока страховые компании почему-то не спешат заключать подобные договоры.
Есть и еще один нюанс. В типовом договоре написано: `Бекар` несет ответственность в размере рыночной стоимости жилья только при условии отказа клиента взыскивать с компании причиненный моральный ущерб. А эта оговорка выглядит сомнительной, потому что ухудшает права потребителей.
Страховка
как способ защиты
Вот почему в фирмах, которые, как и компания `Бекар`, обязуются нести полную ответственность перед клиентом, предлагают и второй вариант защиты прав потребителей - страхование сделки для клиента. Этот вариант полностью вписывается в российское и международное законодательство. Как уверяют в `Бекаре`, `Первая титульная страховая компания`, с которой установлено партнерство, принимает проверку специалистами этой риэлтерской фирмы без назначения своей собственной экспертизы. Считается, что этого достаточно для минимизации рисков перед выдачей страховки клиенту.
Практика показывает, что уровень рисков в том и в другом случае примерно одинаковый. Сегодня такой вариант защиты выбирает около половины клиентов `Бекара`. Вероятно, в других макроэкономических условиях гораздо больше клиентов воспользовалось бы услугами страховщиков. Но проблема в том, что население, по неофициальным опросам петербургских риэлтеров, доверяет им еще меньше, чем риэлтерским компаниям.
На Западе все наоборот: солидный страховщик в сознании граждан выступает в роли независимого эксперта, заинтересованного повысить уровень безопасности сделки с недвижимостью, а риэлтер изначально готов к ухищрениям, чтобы быстрее реализовать товар.
Ожидается, что в ближайшее время российское законодательство изменится и риэлтеров так или иначе обяжут отвечать перед потребителями за некачественное предоставление услуг в размере рыночной стоимости товара. Предвидя это, в Российской ассоциации риэлторов уже внесли как непременное условие для проведения добровольной сертификации качества работы компаний, оперирующих на рынке недвижимости, обязательное страхование сделок. Именно поэтому, как утверждают некоторые эксперты, процесс выдачи добровольных сертификатов в ассоциации притормозили: большинство риэлтеров не готовы к такой форме работы на рынке.
|