Наталья Баркова,
начальник управления
кредитования
`Инкасбанка`:
- Почему не находят широкого распространения ипотечные схемы покупки жилья на первичном рынке? Давайте разберемся.
В классической схеме ипотечного кредитования в качестве обеспечения кредита служит приобретаемая заемщиком недвижимость. В России в существующем законе о госрегистрации приведена формулировка, позволяющая не регистрировать незавершенное строительство. В результате заемщик, желающий приобрести строящуюся квартиру, не будет иметь на нее прав, и она не сможет служить залогом. Из-за этого большинство российских кредиторов, реализующих ипотечные программы, работают с рынком вторичного жилья, а при работе с первичным рынком выбирают только зарегистрированные объекты.
Еще одна проблема: в России практически нет инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами. Поэтому для реализации таких долгосрочных видов кредитования, как ипотечное (на 10-15 лет), банкам необходимо привлекать зарубежные финансовые институты.
Например, в рамках программы по ипотечному кредитованию инвестором выступает банк `Дельта-Кредит`, а `Инкасбанк` обеспечивает выдачу и обслуживание ипотечных кредитов петербуржцам. Преимуществом ипотечной программы `Дельта-Кредит` является то, что отечественные банки-партнеры получают долгосрочные ресурсы и при этом не несут процентного риска. На банках - участниках программы остается только кредитный риск, связанный с непредсказуемостью поведения конкретных заемщиков.
Мы могли бы, как это делают на Западе, выкупать строящиеся дома, а после их ввода в эксплуатацию продавать квартиры. Однако пока сохраняется нестабильность в российской экономике, подобные долгосрочные капиталоемкие проекты слишком рискованны. К тому же в России отсутствует необходимая нормативная база.
В первую очередь надо доработать имеющиеся и принять новые законы об ипотеке, о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею, об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, о защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья, что фактически завершит строительство законодательной базы для развития классической ипотеки.
Потом должно пройти время, пока эти законы войдут в действие и доработаются механизмы их реализации. Например, внедрение модели ипотечных облигаций потребует колоссальных усилий со стороны не только законодательных и надзорных органов, но и самих эмитентов. Чтобы такая система функционировала, потребуются специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение ипотечных активов из общей массы активов банка... |