Выводы, на которые вывела дискуссия во время `круглого стола`, комментирует зампредседателя комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы РФ, председатель Союза потребителей России Петр Шелищ



- Действующее законодательство позволяет использовать в качестве залога и землю, принадлежащую на правах собственности тому, кто желает получить кредит, ссудозаемщику, и объекты незавершенного строительства. Проблема, на мой взгляд, отнюдь не в законодательстве, не в процедурах, а в том, что существующие российские финансовые институты вовсе не склонны использовать эту возможность. Почему?

Этот вопрос принципиален и с точки зрения перспектив развития рынка жилищного строительства, и с точки зрения безопасности тех граждан, которые вместо финансовых институтов, как это во всем мире делается, сегодня кредитуют застройщиков.

Здесь есть причины как объективного, так и субъективного характера. Причем общие для всей банковской системы. К объективным я бы отнес, прежде всего, то, что по нормативам Центрального банка кредит предприятию, производящему какие-либо материальные ценности (промышленному, строительному), оценивается как кредит с максимальной степенью риска невозврата. Следовательно, банки, кредитующие строительные организации (или их проекты), вынуждены отчислять в резервный фонд максимальные суммы по отношению к сумме кредита.

Инструкция, которая устанавливает процент резервирования в зависимости от характера кредитуемого предприятия и целей его кредитования, заставляет резервировать большой процент от суммы кредита, что омертвляет банковский капитал. Банкам приходится по максимальной норме резервировать часть своих средств на случай невозврата кредита. Эти деньги лежат в Центробанке, они ими не могут пользоваться.

Другая причина отчасти субъективная - это низкая прозрачность строительных проектов, что воспринимается финансовыми институтами как признак их высоких рисков.

К сожалению, эти проекты финансистам представляются малоубедительными и достаточно невнятными из-за множества изменений, возникающих при их реализации. При этом тяжесть покрытия рисков ложится в огромной степени на тех, кто кредитует застройщика.

Сегодня это, как правило, граждане, желающие получить жилье, дольщики, а по сути - потребители, заказавшие конкретный товар с предварительной его оплатой. Вот почему банки избегают вкладывать средства в строительные проекты.

Вероятно, строителям нужно подумать, как `прояснить` сами строительные проекты и снизить зависимость не столько от конъюнктуры рынка, сколько от изменения планов самого застройщика, которые могут быть совершенно не связаны с представляемыми банкам проектами.

У застройщика должны появиться жесткие обязательства по этим проектам. Мне представляется, что если позиция застройщиков станет более ясной (кстати, их к этому принудят, если будет принят закон `О защите прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья`, который будет принят в сентябре в первом чтении в Госдуме), тогда кредитование строительных проектов станет для банкиров значительно более привлекательным. Но я считаю, что и банки должны гибче работать с застройщиками.

Теперь вернемся к началу - порядку обеспечения залога. Разрешения на заклад земли под застройку жилья не требуется, потому что это не запрещено. Есть Земельный кодекс, он уже действует и позволяет получить землю в собственность, а собственник вправе использовать объект собственности любыми не запрещенными законом способами, в том числе и закладывать ее под застройку.

По закону никто не может помешать (ничто не запрещает это делать!) брать банку в залог объекты незавершенного строительства. Как их оценивать - это сложный вопрос. Но ведь для ответа на него существуют закон об оценочной деятельности и оценщики со своими методиками (они должны быть основаны на типовых нормативах, утверждены постановлением правительства или ведомственными актами). Поэтому здесь, на мой взгляд, нет смысла пенять на российское законодательство.