Строительные компании Петербурга обвиняют российские банки в нежелании кредитовать жилищное строительство. Однако, как считают эксперты, виноваты в этом не банки, а общая ситуация в экономике и несовершенное законодательство РФ. К такому выводу пришли участники `круглого стола`, который провела редакция газеты



Отправной точкой для проведения `круглого стола` стали настойчивые обвинения президента петербургского союза строительных компаний `ПетроСтрой` Владимира Гольмана в адрес петербургских банков: `Инвестиции в строительство - это в основном средства дольщиков, к которым добавлен оборотный капитал строительных организаций. Из бюджета ничего практически не выделяют. Банковская система не дает кредиты. Развитием ипотечных проектов банки не занимаются...`

Вот мы и решили разобраться: почему? Неужели и в самом деле первичный рынок жилья не интересует российские банки? Для этого и пригласили к дискуссии представителей финансовых институтов.

Заметим, что далеко не все из тех, кто так или иначе, по данным редакции, связан со строительными проектами или кредитованием частных лиц, желающих приобрести жилье, согласились открыто рассказать о своих проектах. И все же нам удалось узнать неофициальную точку зрения специалистов большинства финансовых институтов, представленных в Петербурге, что позволило уточнить общую ситуацию на рынке.



Настала пора

составлять бизнес-планы



В ходе дискуссий выяснилось, что президент `ПетроСтроя`, выступая на публике, лукавит: нападки на российские банки не помешали включить в список `наиболее существенных результатов деятельности союза` программу `Долевое участие граждан в строительстве жилых домов с элементами ипотеки`, которая разработана (и уже два года успешно действует!) совместно с ЗАО `Балтийский банк`. Поэтому следует предположить, что в `ПетроСтрое` отлично осведомлены о готовности ряда отечественных банков к сотрудничеству со строительными компаниями, а их нападки на банки - прием для выторговывания более выгодных для стройорганизаций условий.

Примерно того же мнения придерживаются в Госстрое РФ, когда слышат жалобы строительных компаний на нехватку кредитов. Например, зампредседателя Госстроя РФ Лариса Баринова отметила, что в российских банках начинают всерьез задумываться о кредитовании покупок жилья на первичном рынке, однако ждут грамотных бизнес-проектов. К сожалению, нередко вместо них строительные организации предоставляют бумажки, не позволяющие банкам провести финансовую экспертизу проектов и убедиться в приемлемом уровне финансовых рисков...

При этом в Госстрое РФ признают, что основным тормозом для развития проектов кредитования строительства нового жилья со стороны банков являются высокие кредитные и процентные риски, отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов в нашей стране, а также неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка. В этом позиции Госстроя РФ и представителей банковского капитала сходятся, что само по себе создает почву для диалога между стройорганизациями и финансовыми институтами.



Было бы что заложить...



Ряд экспертов также полагает, что к позиции банков в вопросах кредитования домостроения следует прислушаться. И уж никак нельзя обвинять российские финансовые институты в нежелании работать с первичным рынком. В частности, ректор Института недвижимости Сергей Максимов резонно заметил, что банки и должны демонстрировать консерватизм. Ведь они оперируют заемными средствами и обязаны обеспечить безопасность сделок. А это во многом связано с гарантиями возврата средств, предоставляемых заемщикам, надежностью партнеров по бизнесу и прозрачностью проектов сотрудничества с ними.

Вероятно, не всем российским банкам достает умения работать со строительными проектами. Однако в последнее время некоторые из них достигли заметных успехов. Прежде всего те, кто умеет найти компромиссы со строительными организациями и выработал определенную методику обеспечения надежности заключаемых сделок.

Это непросто. Вот, скажем, Промстройбанк выдвинул некую схему кредитования жилья на ранних этапах его строительства. Однако эти проекты развиваются очень медленно. Почему? Многое упирается в формы обеспечения залога.

Как выясняется на практике, нередко строителям просто нечего передать в залог обеспечения договоров. Потому что уровень капитализации подрядчиков очень низок. Многие арендуют строительную технику и оборудование, а своего имущества практически не имеют. И здесь, как считает С. Максимов, уместно выкатить шар на поле российских законодателей.

В Госдуме РФ готовы обсуждать множество проектов, которые должны защитить права потребителей - частных лиц, вкладывающих средства в приобретение жилья. Однако мало что делается для создания условий по привлечению российских банков к работе на первичном рынке. А ведь это вещи взаимосвязанные: на Западе на страже интересов частных вкладчиков стоят в первую очередь банки и их дочерние структуры, которые кредитуют строителей именно на том этапе, когда те больше всего нуждаются в инвестициях.

В России же законодатели топчутся на месте, защищая фактически интересы только дольщиков. Таким образом, консервируется ситуация, когда именно их капиталы служат основой для возведения новых домов. Не странно ли получается: депутаты Госдумы вроде бы стремятся защитить интересы потребителей, а на самом деле ищут способы, как бы залезть им в карман и пустить в оборот накопленные ими капиталы.



Нужны поправки

к законам



По мнению специалистов крупных банков Петербурга, ситуацию можно изменить, если разрешить закладывать в банке землю под застройку жилья и разработать систему залога незавершенного строительства.

В Петербурге уже сделаны первые шаги. В некоторых случаях теоретически разрешается залог земли под застройку. Очень сложно передать в залог недостроенный объект недвижимости, для этого необходимо его регистрировать. Однако проблема в том, что многое зависит от решений конкретных чиновников: они могут сказать `да`, а могут и `нет`. Могут просто затянуть процедуру (ведь четкие критерии для регламентации таких решений отсутствуют). Тогда становятся бессмысленными переговоры о кредитовании стройорганизаций...

Эти изменения в российском законодательстве, разумеется, не приведут к радикальным переменам на рынке кредитования жилищного строительства на начальном этапе возведения домов. И все же они активизируют поиск компромиссных схем кредитования, которые позволят, между прочим, надежнее защитить и права частных вкладчиков.