У строительных компаний Петербурга есть впечатление, что российские власти только делают вид, что ведут диалог с застройщиками. На самом деле на законодательном уровне почти ничего не меняется. Риски нового домостроительства остаются по-прежнему высокими



К таким выводам пришли участники `круглого стола`, который состоялся в Федеральном доме правительства Петербурга по инициативе депутата Госдумы РФ и председателя Союза потребителей России Петра Щелища.

Одним из способов защиты прав инвесторов и дольщиков П. Щелищ считает принятие Закона РФ `О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья`.

Мнения по поводу этого законопроекта среди строителей и юристов разделились: одни были убеждены в целесообразности принятия такого документа, другие говорили, что он, наоборот, приносит только вред. По-видимому, истина где-то посередине.

Сегодня законодательство таково, что, с юридической точки зрения, договоры о долевом строительстве с физическими лицами можно считать притворными сделками.

Во-первых, в различных судах классифицируют подобные договоры по-разному. Ведь в российских законах нет четкого определения, кто такой дольщик: инвестор или потребитель? Отсюда вытекают неодинаковые права. Причем настолько, что по одному и тому же делу, например, Мурманский и Вологодский суды вынесли диаметрально противоположные решения.

Речь шла о защите прав граждан в доме, который построил Мурманский областной УКС, чьи квартиры перед сдачей в эксплуатацию выросли в цене на 60%. Если рассматривать владельцев квартир как потребителей, то они должны получить жилье по ценам на момент его покупки и в сроки, указанные в договоре со строителями.

Если срок работы подрядчиками переносится, то последующую индексацию стоимости квартиры можно оспорить как нарушение права потребителя (он получает не ту услугу, которую покупал). Если считать дольщика инвестором, то конечная цена квартиры, какая бы она ни указывалась в договоре с ним, определяется сметой фактических затрат строителей. В таком случае оспариваются лишь те расходы, которые не соответствуют смете.



Дольщик -

потребитель или инвестор?



Проект закона `О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья` по-прежнему не дает четких определений, кто и с кем заключает договоры. Вместо этого вводятся расплывчатые понятия `участников` и `организаторов` жилищного проекта.

Причем предполагается, что первые и по-следние заключают сделку непосредственно между собой. А для этого заказчик, генподрядчик, подрядчики, поставщики материалов и продавцы (посредники, риэлтеры, брокеры) должны быть представлены в одном лице, что практически невыполнимо.

Только 20 из 8 тыс. строительных организаций способны совмещать функции заказчика и подрядчика. А реально это делает не более шести компаний. Только две компании пытаются страховать свои риски. Нет ни одной фирмы, которая бы ни пользовалась услугами собственных производителей стройматериалов.

Множество строительных организаций занимается спекуляцией на рынке жилья: у них нет ни собственной строительной техники, ни средств для осуществления проектов. Поэтому процветает торговля выкупленными заранее участками для застройки.

Не случайно долевое строительство в Петербурге некоторые чиновники Госстроя РФ называют чуть ли не криминальным вариантом возведения жилья. В городе нет прозрачной процедуры проведения тендеров на выделение пятен застройки, нет координации в работе КУГИ, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета финансов и Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации Петербурга. Нет четкой схемы взаимодействия с естественными монополистами, которые обеспечивают подводку к зданиям инженерных коммуникаций...

В общем, у строителей нашелся повод высказать свое неудовольствие городским властям и в пику им сослаться на опыт администрации Новгорода, где в декабре 2001 года принято постановление о налоговых льготах застройщикам. По нему, например, пока дом не построен, строители не платят ряд налогов. А в Петербурге за все платишь, начиная с права на изыскательские работы.



Снижение рисков

стоит недешево



Однако, как утверждают петербургские строители, альтернативы существующему долевому строительству нет. Не случайно 86% инвесторов на первичном рынке - дольщики. Ипотека по американскому варианту в Петербурге практически не работает.

Обязательное страхование долевого строительства не получается, потому что по закону дольщик имеет право не делать этого. В таком случае страхование строительных рисков становится слишком дорогостоящей услугой. Фактически это может означать повышение стоимости продаваемых квартир минимум на 5%.

Страховые компании готовы брать на себя такие риски только под высокие проценты. Некоторые строители полагают, что на такие условия большинство покупателей не пойдет, и первичный рынок в конечном счете сузится. И без того многие компании опасаются `перегрева` рынка: за пять месяцев 2002 года сдано на 20% больше, чем за аналогичный период 2001-го...

Не устраивает строителей в проекте нового закона и нечеткость понятия `целевое использование средств` участников жилищного проекта: предполагается, что строительная компания должна использовать их исключительно на нужды по возведению дома дольщиков. Это запрещает строителям вкладывать оборотные средства - ведь они образуются за счет переноса финансов с одной стройплощадки на другую.

Свое предложение выдвинул президент Ассоциации домостроителей Александр Макаров. Эксперты ассоциации согласны с постулатом законопроекта, внесенного на рассмотрение Госдумы РФ: деньги дольщика должны быть защищены.

Однако следует найти разумный компромисс между ценами на строительные услуги и степенью защиты дольщиков. Ведь платить за повышенную без-опасность сделок все равно придется самим вкладчикам. Государство в этом вопросе вновь вроде как ни при чем... А кто тогда должен заниматься поиском решений?

Вероятно, тут могут проявить себя самоуправляемые организации строительных компаний, которые помогли бы сторонам договориться между собой...

Разобраться в потребностях людей помогло бы и специальное исследование, которое позволило уточнить отдельные пункты законопроекта. Однако, как считает депутат

П. Щелищ, прежде чем о чем-то договариваться со строителями, надо убедить граждан прийти к ним.

Известно, что на рынке ожидания инвесторов нередко оказываются важнее действительности. А сегодня у многих людей сложилось стойкое убеждение, что на первичном рынке их обманут. Надо отсечь с рынка хотя бы очевидных мошенников.

Понятно, что предугадать, например, все способы двойной продажи квартир невозможно, поэтому снять все риски закон не сможет. Жизнь по своей сути - это

постоянная борьба с энтропией, борьба с хаосом, стремление к порядку. В таком случае действительно надо найти приемлемый уровень рисков и цен на жилье, чтобы соответствующим образом откорректировать новый закон.



`Непрозрачные` квартиры



Как полагает П. Щелищ, застройщик должен заявить о структуре своих затрат - вот что главное. Цены и сроки можно корректировать, ведь дольщики - разумные люди. Они понимают состояние российского рынка, однако не хотят покупать кота в мешке. Многие покупатели квартир приходят в строительные компании вместе с консультантами и риэлтерами и хотят понять, как формируются цены на жилье.

На этот вопрос сложно получить ответ, вот почему поступило предложение обязать строителей проводить ежегодный аудит. Однако, по мнению экспертов, бессмысленно изучать состояние дел одного только генподрядчика. Известно немало случаев, когда организации, пользующиеся хорошей репутацией на рынке, подводили подрядчики. Именно из-за них люди не получали то жилье, на которое рассчитывали...

Вот и получается: потребители беззащитны на первичном строительном рынке. На Западе, заметим, ситуация иная. В основе системы продаж недвижимости там положен принцип: потребитель не должен страдать.

Если у застройщика не хватило средств на постройку дома, то проданные квартиры все равно достаются их покупателям. Действует система гарантий. Средства выделяет гильдия строительных фирм. Для этого все подрядчики, желающие участвовать в жилищных проектах, объединяют средства. Из них образуется специальный фонд, из которого при необходимости и берутся финансы. Те, кто не вступает в этот фонд, не получает подряда на строительство.

Второй вариант - строящиеся дома выкупают кооперативы или банки и только потом они продают его частным лицам, в том числе в кредит. Так формируются ипотечные схемы приобретения жилья. В России банки, как правило, отказываются кредитовать первичный рынок. Поэтому ипотека у нас не подходит для большинства потенциальных инвесторов.



Под `строительный базар`

кредитов не дают



К сожалению, на заседании `круглого стола` отсутствовали представители банков - говорят, их приглашали, но они не пришли. Поэтому мы провели свой опрос. И выяснилось, что строительный рынок представители большинства банков считают привлекательным, однако условия работы с застройщиками их не устраивают. Поэтому ипотечные кредиты стараются выдавать под покупки квартир только на вторичном рынке.

В чем же дело? Основная претензия - подавляющее большинство застройщиков не хочет вписываться в стандартные банковские процедуры выделения долгосрочных кредитов. Подрядчики ссылаются на специфику рынка - дескать, к сооружению жилья нельзя подходить с теми же мерками, что и к производству башмаков.

Такая позиция расценивается банковскими экспертами как попытка переложить риски финансирования строительства на кредитора. А это считается неприемлемым.

Когда-то об аналогичные камни спотыкались промышленные предприятия, нуждавшиеся в долгосрочных кредитах для модернизации производства. И лизинговые схемы не работали точно так же, как ипотека в строительстве. Однако сегодня лизинговые компании растут как грибы. Что же изменилось? Уровень финансового менеджмента промышленных предприятий и отчасти российское законодательство.

Один из представителей банков выразился предельно лаконично: под `строительный базар` средств ни в России, ни в какой другой стране солидные финансовые институты выделять не будут. Сначала должен сложиться цивилизованный рынок. А для этого должно быть соответствующее госрегулирование.

В России же государство предпочитает не вмешиваться в процессы, происходящие в жилищном строительстве. Вот каждый подрядчик и работает на этом рынке на свой страх и риск. Поэтому никто тут никому и не верит...

Если так рассуждают банкиры, то что в таком случае остается делать простому человеку, который желает приобрести новое жилье?